《2016-2017年江苏省购买二套房贷款新政策,二套房首付比例及税费 》是由大铁棍娱乐网（www.datiegun.com）编辑为你整理收集在【社会万象】栏目，于2016-10-18 16:47:00整理发布，希望对你有所帮助，可及时向我们反馈。
对于人口基数大，增长速度也快的中国来说，土地是寸土寸金，房价也不断上涨，不少人在有余钱时都会选择买第二套房子，于是二套房贷政策也不断改进，以下是小编整理的关于《2016-2017年江苏省购买二套房贷款新政策,二套房首付比例及税费 》一些相关资讯，希望对大家有所帮助。接下来，跟着小编一起来看看吧。如有变动，请以官网发布的消息为准。
二套房贷款新政策
目前南京房地产市场上早已出现二套房首付松动的迹象，个别银行甚至将二套房首付降至50%以吸引客户。如今降至45%，央行的新规实际上被打了折扣。以一套200万元的二套住房为例，南京人之前购买需要首付70%也就是140万元。首付降至45%后，首付款变成了90万元，首付门槛较之前下降了50万元。不过，贷款数额的增加也意味着利息的增加，买房人还是要好好算算账。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，南京二套房首付比例没降到位或将影响楼市信心，不过45%和40%的差别也不大，与原来的70%相比还是下降了不少。他认为南京与苏州两地或许是因为楼市供销较旺，因此才会打折执行。
公积金贷款或将微调
在3月30日央行、住建部、银监会发布的二套房贷款新政中，对使用公积金购房的贷款比例也做了规定，将公积金首套房首付比例降至20%，二套房首付降至30%。不过，在此次江苏落地政策中，尚未提及相关政策。
据了解，目前南京公积金政策中规定的是个人购买首套自住房的首付款比例为30%，购买二套房的首付款比例同样为30%。按照央行出台的新政，南京公积金贷款政策面临微调，一是首套房的首付比例由30%降为20%，二是二套房贷公积金不再设前置条件。南京公积金管理中心相关人士称，目前暂未接到政策调整的通知，业内人士认为调整应无悬念。
扬子晚报记者 马祚波
银行反应
与央行规定并不冲突 调整对银行影响不太大
人民银行南京分行昨发布了二套房贷款新政，南京、苏州两市的最低首付比例统一降至45%。昨天，银行业内人士告诉扬子晚报记者，在央行总行发布相关政策后，各地会针对实际情况进行具体细则确定，虽然具体所属银行暂未收到具体通知，但肯定会尽快按此标准执行。
二套房首付4.5成，银行人士表示将按此执行
扬子晚报记者昨天采访了几家国有大行以及股份制银行的相关负责人及业务人员，对方表示，央行在制定政策时表示各地可按地方情况制定细则，所以银行都会遵守地方规定，以南京为例，二套房首付4.5成与央行规定的最低4成并不冲突。
银行人士表示，会即刻按照新规定进行执行。也有一家国有大行的房贷部客户经理表示，暂时未收到来自总行对业务细则变更方面的通知，但肯定会收到文件并尽快按照新规来执行。
为什么是4.5成?银行更倾向于哪种?
那么，为何南京、苏州两地的二套房最低首付比例是4.5成呢?扬子晚报记者试图联系省金融机构执行房贷政策自律机制的相关联络人，暂未联系到，不过某国有大行的一位相关负责人表示，地方机构根据各地经济发展状况以及房产供求情况等的不同，在总行政策基础上给出差异化的细则指导，业内人士表示，南京和苏州门槛比其他城市高，可能是考虑到这两个地方的房价近期还在上涨，用提高首付比例进行政策收紧的方式来进行适当调解，当然不排除政策继续发生变化的可能性。
那么，银行的房贷部门更倾向于四成门槛还是4.5成首付门槛呢?银行人士表示，从收益和风险两种角度考虑各有利弊，但考虑到风险问题，4.5成风险相对较低。他表示，同等条件下，理论上贷出去5.5成资金与放出去6成资金相比，银行承受的风险、受到的损失要小一些。
二套房首付比例及税费
楼市再迎重磅宽松政策!财政部、国税总局、住建部昨天发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，政策给改善型购房者减负：二套房契税从之前的3%，按照不同的面积分别降为1%和2%;取消144平方米以上的“红线”限制，首套房超过144平方米的将少交1.5%的契税;满2年住房转让时，超过144平方米的可以减免营业税。
似乎是出于对南京楼市可能过于火爆的担忧，南京房产部门昨天发声：南京楼市只是结构性冷热不均，不存在“一房难求”，将加大监管力度，打击开发商捂盘惜售的行为。
现代快报记者马乐乐
首套房契税
首套房是指家庭(未婚的是指个人、已婚的是指夫妻双方及未成年子女)名下此前在本地(例如南京人在外地有房的，可不算)无房，现在购买住房的。
新政策：购买首套房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。
老政策：对于购买首套房，90平方米及以下的，按照1%的税率征收契税;按照1.5%的税率征收契税的，原先是大于90平方米，小于144平方米;而144平方米及以上的，按照3%征收契税。
变化：可以看出，对于首套房的契税，主要变化的是144平方米及以上的房子，从原先的3%降低到1.5%。
算一笔账
144平方米以下不变。
假设购买一套150平方米、总价150万元的首套房。那么原先的契税按照3%执行，就是4.5万元;新政后只需要缴纳1.5%，也就是只要缴纳2.25万元，这样就省下2.25万元。
二套房契税
二套房是指家庭此前名下在本地有一套住房，现在再次购房的。
新政策：购买家庭第二套改善型住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
老政策：购买二套房统一按照3%征收契税。
变化：二套房是此次新政的最大变化，以面积是否超过90平方米为界，契税分别比原先省了2%和1%。
算一笔账
假设购买一套80平方米、总价120万元的二套房。那么原先的契税按照3%执行，就是3.6万元;新政后按照1%执行，只要缴纳1.2万元，这样就省下2.4万元。
假设购买一套110平方米、总价200万元的二套房，原先的契税按照3%执行，就是6万元;新政的契税按照2%执行，只要缴纳4万元，这样就省下2万元。
假设购买一套150平方米、总价500万元的二套房，原先的契税按照3%执行，就是15万元;新政的契税按照2%执行，只要缴纳10万元，这样就省下5万元。
营业税
新政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收5.6%营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
老政策：对不足2年的住房对外销售的，原先也是全额征收营业税;而大于等于2年的住房对外销售时，原来只有小于144平方米住房免征营业税，大于等于144平方米的住房，需要缴纳房价差额的5.6%营业税。
变化：对于营业税的征收，不再看面积，而简单区分是否满2年。这对满2年且144平方米及以上的住房，可以省一大笔税费。
算一笔账
差额是指此次“计税价格”-“购房价格”。计税价格即此次转让时，买卖双方签订的《房屋买卖契约》上的售房价格(该价格不能明显低于市场价)。购房价格是指，房主当初购买这套房屋时，销售不动产发票的价格。
假设转让一套150平方米、总价500万元、原先400万元购入、满2年的住房，原先需要缴纳差额的5.6%营业税，就是5.6万元;新政后这笔税费减免，可以省下5.6万元。
结论
144㎡以上的二手房
转让时最省钱
可以看出，新政后面积大于等于144平方米、满2年的二手房转让，是最大的受益情形。一套符合前述情形的总价500万元房屋，最多可以省下5万元契税和5.6万元营业税，买房人节省了10.6万元之多。同时可以想象，符合这个情形的总价越高的住房，享受的税费减免数额越高，总价千万级别的别墅转让时，省下的税费将十分可观。
追问
新政何时生效?
文件指出，本通知自2016年2月22日起执行。也就是说，下周一开始新政将正式生效。
新政是否会在江苏落地?
此次文件中提及：北京、上海、广州、深圳暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
这意味着，四大一线城市只对首套房的契税政策作出变化，而其他政策维持不变。包括南京在内的江苏所有城市，都将执行新政策。
计税的时间节点如何计算?
对于契税和营业税的计税节点，原先的政策是：新商品房以买房人在开发商处的合同鉴证日期为准;二手房以合同送件日期为准。
也就是说，对于购买新商品房的市民来说，只存在契税一说。对于目前有很多市民已经买过新商品房但尚未办证的，在缴纳契税时，极有可能按照老政策执行。不过，具体是否会这样执行，仍然需要等待此次新政的落地细则。
满2年如何界定?
(1)按市场价格购买的住房以房产证上记载的日期和契税完税证的填发日期，按“孰先”原则确认。
(2)按房改政策购买的住房以房产证上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间，按“孰先”原则确认。
(3)继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
(4)非直系亲属赠予取得的住房，购房时间从受赠产权时间开始计算。
别墅是否在此次新政范围?
原先国家对住宅有普通住宅和非普通住宅的区分，普通住宅是指面积小于144平方米的住宅，非普通住宅是指面积大于等于144平方米，且小区容积率小于1.0的房屋。此次新政中删除了144平方米的红线，没有再区分普通与非普通住宅。另外，多年前国家已经明令禁止地方出让别墅用地，即现有绝大多数楼盘的容积率都超过1，在很多低密度小区里虽然有“别墅”房源，但实际上房源性质仍然等同于住宅，因此别墅也在此次新政范围内。
三套房的契税和营业税是否有调整?
现代快报记者了解到，三套房原先的契税和营业税都是参照二套房执行，即分别按照房屋总价的3%和差额的5.6%计算。此次新政中并未提及三套房的税费变化，尚需等待细则的出台。
业内声音
大户型房子“喜大普奔”
“此次新政主要影响的是改善型需求，对我们楼盘是非常大的利好。”中国金茂南京公司副总经理管姝楠介绍说，南京的金茂御景华府目前在售的是549平方米的大平层房源，新政后将省掉1%—1.5%的契税，这对于上千万元总价的房源来说，会对买房人产生不小的吸引力。
对于面积大于等于144平方米小区容积率小于1.0的二手房来说，由于之前一直属于“非普通住宅”，这些二手房在市场上的单价明显较低。以正在挂牌销售的一套月安花园188平方米房为例，该房单价不到2.1万元。而该小区面积低于144平方米的房子，挂牌单价已经在2.8万元左右。
“新政废除了144平方米的红线，对大户型房子会带来实实在在的利好。”有中介人士指出，市场上有部分二手房的面积正好比144平方米多一点，是原先“最受伤”的二手房，新政会导致这部分房子“乌鸦变凤凰”，涨价在所难免。
贷款要求
贷款对象
购买、建造自住住房的在职职工。
贷款条件
1) 借款人具有完全民事行为能力;
2) 具有本市城镇正式户口或有效居留身份;
3) 具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;
4) 借款前正常缴存住房公积金且连续交足半年以上;
5) 能提供购买自住住房的有效合同或协议;
6) 借款人和购房合同中的购房人必须一致，购买共有产权的(除配偶外)共有人必须出具同意住房抵押的书面承诺;
7) 具有不低于购买自住住房价值30%以上(二手房40%以上)的自有资金;
8) 借款人同意办理住房抵押和保险;
9) 购买商品住房的，应由开发商提供阶段性担保并报备相关资信材料;
10) 借款人同意在贷款承办银行开立个人帐户，并同意由贷款承办银行每月直接从该帐户划收贷款本息。
