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2016-2017年新疆农村土地出让金怎么算
10日，记者从市建委了解到，考虑到部分路段人流量比较大，西山路高架二期将新建四座地下通道，分别位于怡和山庄附近、西岸(价格动态户型图论坛)雅轩附近、西山路垦区法院附近、乌奎高速西山立交。乌奎高速西山立交地下通道则由现有天桥改建。在施工时，地下通道和BRT7号线站点位置一致的，建设单位会将通道和站点连通，方便市民从地下通道直接进入BRT车站。
BRT7号线，西起乌奎互通立交，北至北郊客运站，全线将设置16个站点，目前具体站点还在拟订当中。
今年乌鲁木齐市政道路将分三批陆续开工，计划3月底或4月初首批开工的4条市政道路分别是克南高架东延、西山路高架二期、大庆路南延和雅山路四项工程。
西山路高架二期工程起点为西外环路与西山路立交桥终点(西山156队附近)，终点为乌奎高速西山立交，采取地下隧道与高架道路相结合的方式，全长约4公里，其中地下隧道长约460米，双向6车道，高架桥长约1.8公里，双向6车道。这也意味着，市区车辆又多了一条进入乌奎高速的通道，真正形成向西的快速通道。
在经历过去年的“阵痛”后，西山路高架二期的开工对西山片区市民的出行无疑又是一次大考。施工期间，施工单位会最大限度地提供便道和绕行道路。目前西山路两侧大部分路段具备设置便道的条件，再加上一些南北向的道路， 为方便市民出行，届时会对一些路段进行局部调整。
为合理利用土地资源，加强国有建设用地有偿使用管理，规范国有建设用地有偿使用行为，本市日前制定了《天津市国有建设用地有偿使用办法》，并自发布之日起施行，2003年发布的《天津市国有土地有偿使用办法》同时废止。办法明确，土地交易应当遵循公平、公正、公开、诚信原则，工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
出让年度计划每年3月底前公布
本市实行国有建设用地使用权出让年度计划管理制度。市土地行政主管部门制订经营性国有建设用地使用权出让年度计划，经市人民政府批准后，于每年3月底向社会公布，由市土地行政主管部门统一组织实施。
本市实行土地使用权出让价格评估确认制度。实施国有建设用地使用权出让前，应当委托有资质的土地价格评估机构进行地价评估，地价评估结果由土地行政主管部门予以确认。全市行政辖区内的区域基准地价、标定地价和地价修正体系由市土地行政主管部门制定，报市人民政府批准后公布。市人民政府可根据需要委托区县人民政府负责指定区域基准地价、标定地价和地价修正体系的制定。基准地价、标定地价应定期修正调整，修正调整周期一般为3年。基准地价和标定地价按照商业金融业用地、工业仓储用地、居住用地等土地用途确定。
新的办法明确提出，土地使用权出让金由两部分组成，即土地出让成本和政府净收益。其中，公开出让项目土地出让金政府净收益额不低于出让底价的25%;协议出让类建设项目土地出让金政府净收益额不低于评估确认地价的25%。受让人按规定缴纳土地使用权出让金和市政基础设施配套费。任何部门和个人不得擅自减免土地出让金。
土地使用权人对划拨土地现状房地产申请办理有偿使用手续，在不改变土地用途的情况下，经市或区县人民政府批准，土地出让金政府净收益额按不低于评估确认地价的30%收取。根据实际情况需调整收取标准的，由市土地行政主管部门提出调整意见，报市人民政府批准。地下空间建设用地使用权出让金政府净收益标准，由市人民政府另行规定。
土地用途调整需补缴地价款
土地使用权人对所使用的行政划拨土地不得自行改变土地用途，因实施城市规划、改变企业经营性质等原因，确需改变土地用途的，经原批准机关批准后，土地使用权人应当到土地行政主管部门办理国有建设用地使用权有偿使用手续。
经依法批准调整土地用途或容积率的，需补缴地价款。补缴地价款计算方法为：调整土地用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积;调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积;土地用途与容积率同时调整的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新、旧用途楼面地价均为评估期日的正常市场价格。
此外，国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是对出让方式的补充。经营性房地产开发用地和法律规定可以划拨用地范围以外的新增建设用地，必须以出让方式取得，不得租赁。
国有建设用地租赁的最长期限不得超过5年，年租金标准按照每年基准地价的1.5%确定，租金标准随基准地价的调整而调整。租赁国有建设用地的土地使用权人应当按照土地租赁合同约定向土地行政主管部门缴纳租金。逾期未缴纳的，按日加收违约金额1%。的违约金。租金和违约金一并纳入土地出让收入管理。
四类土地使用权不得转让
通过有偿使用方式取得国有建设用地使用权的使用权人可以按合同约定，将国有建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用。
办法明确规定，下列土地使用权不得转让：
(一)以出让方式取得的国有建设用地使用权，未按合同约定支付全部土地出让金的，未取得国有建设用地使用权证书或未按国有建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的;
(二)以划拨方式取得的国有建设用地使用权;
(三)未依法登记取得国有建设用地使用权证书或虽依法登记但土地权属、用途等已发生变更、未依法进行相应的变更登记的;
(四)法律、法规或市人民政府规定禁止转让的其他情形。
土地出让金缴纳计算办法
一、土地出让金计算
土地出让金是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。一般情况下，土地出让金的正确计算方法如下：
公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数
(1)有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
(3)通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
(4)划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
二、国有土地出让金缴纳的标准
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
1.个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
2.已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
3.由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
