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2016-2017年广西省农村土地出让金怎么算
为进一步贯彻落实党的十八大精神,规范农村闲置宅基地管理整治利用,促进农村土地节约集约利用,切实保护农民合法权益,加快城乡经济社会协调发展,根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规的规定,结合我区实际,现就农村闲置宅基地整治利用提出如下意见。
一、重要意义
农村闲置宅基地是指农民房屋闲置或建新房不拆旧房形成的空闲宅基地。随着经济社会的不断发展,我区出现了大量的农村闲置宅基地,造成了严重的土地浪费。通过整治利用闲置宅基地,引导农村人口向城镇、中心村集聚,土地向规模经营集中,同时利用城乡建设用地增减挂钩平台,将腾退的建设用地指标用于保障经济发展用地需求,不仅有效保护耕地资源,提高农村土地节约集约利用水平,还有利于优化农村居民居住布局,改善农民生产生活条件,缓解保护耕地和保障发展用地的双重压力,促进城乡统筹发展,促进社会主义新农村建设。
二、整治方式
农村闲置宅基地整治利用以城乡建设用地增减挂钩为主要抓手,因地制宜,多种方式盘活利用农村闲置宅基地。
(一)保障新增宅基地需求。村内有新增宅基地需求的,优先利用闲置宅基地。
(二)加强农村基础设施和公共服务设施建设。对村内零星分散的闲置宅基地,整治后用于体育、文化、卫生、养老、休闲绿地等公共基础和服务设施建设。
(三)原址建设新村。对区位条件和交通条件相对较好的闲置空心村落,整体拆除,采用新设计新标准,科学规划,在原址上新建公益设施、基础设施配套等,实现节约集约用地,建设社会主义新农村。
(四)保护开发古村古镇、宗祠寺庙。对具有文化历史价值的古村古镇、宗祠寺庙、民俗建筑等予以保留和保护,鼓励引进社会资本合作开发运营;也可由村集体经济组织自行开发建设,用于文化、旅游产业开发运营;或者由政府出资收购作为文化教育基地。
(五)优先复垦为耕地。对农村闲置宅基地,要优先复垦为耕地,复垦后由村集体组织优先承包给原宅基地使用权人耕种,原宅基地使用权人不耕种的,由村集体组织承包给同村其他农户耕种,或由集体统一管理经营。
(六)复垦为园地、林地等农用地。对地形坡度超过25度等不符合复垦耕地条件的农村闲置宅基地,因地制宜,复垦为林地、园地等农用地。复垦后由村集体组织优先承包给原宅基地使用权人管理经营,原宅基地使用权人不管理经营的,由村集体组织承包给同村其他农户,或由集体统一管理经营。
三、政策支持
(一)农村闲置宅基地整治利用,通过实施城乡建设用地增减挂钩,将腾退的建设用地指标与城镇建新地块相挂钩。建新地块实行有偿供地,所得收益应全部返还农村,主要用于项目区的农村闲置宅基地整治利用工作的复垦工程费、项目区内农民补偿和农村基础设施和公共服务设施建设等支出,支持农村农业发展,改善农民生产生活条件。
(二)各市、县(市、区)可从本级管理使用的耕地开垦费、用于农业土地开发的土地出让金中安排资金用于将农村闲置宅基地复垦为耕地。
(三)因自行迁入城镇、扶贫生态移民整村搬迁进入城镇等,自愿全部退出原宅基地进行整治复垦的农户,各市、县(市、区)从耕地开垦费、实施城乡建设用地增减挂钩建新地块有偿供地所得收益中适当给予补助奖励。
(四)复垦闲置宅基地所产生的耕地按规定程序确认后,首先保障城镇新建地块的耕地占补平衡,仍有节余的全部留给所在市、县(市、区)用于耕地占补平衡。
(五)农村闲置宅基地复垦腾退的建设用地指标按规定程序确认后,合理安排建新区城镇村建设用地的比例,优先保证项目区农民安置和农村基础设施、公共服务设施建设用地,并为当地农村集体经济发展预留空间,仍有节余的可在项目区的县级行政区域内调剂给城镇使用。
四、实施保障
(一)认真做好组织实施工作。各市、县(市、区)人民政府组织实施辖区农村闲置宅基地整治利用工作,国土资源部门牵头组织实施,发展改革、民政、财政、环境保护、住房城乡建设、交通运输、水利、农业、扶贫等部门配合,切实做好农村闲置宅基地调查认定、申报立项、规划设计、组织实施、竣工验收、评估考核及相关政策制定工作。要做好政策宣传,营造良好舆论氛围,鼓励引导农民积极参与闲置宅基地整治利用,妥善处理和解决整治过程中发生的矛盾和纠纷。
(二)扎实开展农村宅基地确权登记。各地要加强农村地籍调查,尊重历史、兼顾现实,抓紧处理未批已建农村住房的用地问题,进一步规范宅基地审批管理,切实做好宅基地确权登记发证工作。对符合一户一宅、符合土地利用总体规划和村庄建设规划且占地面积符合政策规定的农村住房,给予完善审批手续并登记发证;对一户多宅的,在拆除旧宅、保留新宅达到符合规划、一户一宅且面积符合规定要求的前提下,给予保留新宅确权登记发证,鼓励农民主动拆除旧房、腾退多占宅基地。全面查清闲置宅基地和腾退宅基地情况,理清合法合规宅基地和违法宅基地,为整治利用闲置宅基地打好基础。
(三)科学规划,合理布局农村农民居住用地。各市、县(市、区)人民政府要遵循“统一规划,合理布局,因地制宜,综合开发,配套建设”的原则,按照两规合一的要求,编制村庄土地利用规划、村庄总体规划和村庄建设规划。从农村实际需求出发,科学测算村庄建设用地需求,充分考虑区位地形条件,撤并零星分散闲置宅基地,整合优化农村居住用地布局,划定允许建设区、有条件建设区和禁止建设区,采用经济安全适用、节地节能节材的建筑设计,推动农村闲置宅基地整治利用,建设社会主义新农村。
(四)加强农村宅基地管理。各市、县(市、区)人民政府要疏堵结合,加强农村宅基地管理。一是新增农村宅基地,应当纳入土地利用年度计划,在自治区下达给各地的土地利用年度计划中安排,切实保障村民住宅建设合理用地需求。二是以人为本,充分考虑农民实际问题,优化简化宅基地申请和审批程序。三是严格落实农村宅基地“一户一宅”制度,认真执行《广西农村宅基地审批管理办法》的有关规定,农民申请异地建新房的,必须与村集体组织签订拆除旧房保证书,承诺对原宅基地实施复垦、复绿,同时提交原宅基地的注销登记申请,原宅基地的注销登记与拆旧建新用地审批手续同时办理。对非法占用耕地建房、非法占有多处宅基地的情况要坚决依法处理。
土地出让金缴纳计算办法
什么是土地出让金?
金，顾名思义，它是一个与土地和相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展;二是的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。
土地出让金，是指各级政府部门将出让给土地使用者，按规定向受让人收取的的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非税，似税非税。
国有土地出让金缴纳的标准
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
二、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
