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2016-2017年北京农村土地出让金怎么算
根据统计，今年以来，北京土地市场共有103宗土地实现出让，相比去年减少38宗，建设用地和规划建筑面积同比均大幅下滑，但土地出让金却创新高。实际上，今年以来标杆房企大举回归一二线城市，地王频现。业内人士指出，伴随着供应减少，一二线重点城市土地市场需求却在日益增加，土地市场竞争日益激烈。地王频现将导致未来豪宅供应增加，给豪宅市场带来压力。
北京土地收入创新高
在今年北京土地市场出让的103宗土地中，建设用地面积合计654.35万平方米，规划建筑面积1429.38万平方米，同比分别减少30%、14%，这一土地成交量也创近8年新低。虽然成交量创阶段性新低，但北京土地出让金总额高达1934亿元，同比增加17亿元，再创历史新高。根据统计，2013年和2014年北京土地出让金总额分别为1822亿元和1917亿元。
不仅仅是北京，一二线城市土地市场近来升温明显。根据中国指数研究院统计，今年前11月，中国300个城市土地出让金、土地成交面积相比去年都有不同程度下滑。不过，11月300个城市土地出让金却创年内新高。尤其是一线城市及重点二线城市，升温态势更加明显。数据显示，2015年11月，一线四大城市成交地块出让金1062亿元，环比上涨133%，同比上涨47%，单月首次突破千亿元。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：“北京去年的住宅土地出让金收入规模约为1311亿元，预计2015年将超过1400亿元。其他不少一线、二线城市的土地市场也非常火热，很多城市的土地收入都将创近年来的新高。”
豪宅市场面临压力
“2015年楼市整体回暖，一些城市的豪宅、高价房销售情况理想，开发商一方面回拢了部分资金，另一方面也提升了拿地信心。”此外，胡景晖指出：“一线品牌房企普遍回归一线城市，而一线城市大都进入城市开发建设后期，优质地块已经不多，‘僧多肉少’使稀缺土地资源竞争加剧，进一步推高了地价。”
亚豪机构副总经理任启鑫表示：“2016年北京豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场面临供大于求。对于房企来说，在非成熟豪宅区打造豪宅产品，要付出额外的成本进行周边配套的升级打造。即便在已有豪宅基础的区域，由于拿地成本相比周边项目高出一截，耗巨资打造出品质项目，由于成本制约其竞争力也存在一定短板。2016年对于房企来说将面临严峻考验。”
胡景晖指出，2015年大量的高价地块的供应也意味着未来将有大量豪宅项目或准豪宅项目入市，而目前市场上的主力购房人群以改善型购房需求为主，这部分购房人群的需求主要以中低价位的紧凑户型为主，与豪宅高价项目并不匹配。2016年高价地转化出来的高价房供应量较大，有效需求不多，豪宅市场将面临较大的销售压力，存在一定的风险。“长远来看，不管是从地方财政还是控制房价的角度来讲，还是要逐步摆脱土地财政的模式，实现经济转型、金融创新和制度创新，避免高地价推高房价。”
土地出让金缴纳计算办法
一、土地出让金计算
土地出让金是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。一般情况下，土地出让金的正确计算方法如下：
公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数
(1)有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
(3)通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
(4)划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
二、国有土地出让金缴纳的标准
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
1.个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
2.已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
3.由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
