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2016-2017年上海农村土地出让金怎么算
第一条 为切实保护耕地，增强粮食生产能力建设，促进城乡协调发展，加强本市用于农业土地开发的土地出让金的收入、使用的管理 , 根据《财政部 国土资源部关于印发<用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法>的通知》(财建[2004]174号)和《财政部 国土资源部关于印发<用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法>的通知》(财综[2004]49号)，结合本市实际情况，特制定本办法。
第二条 本办法所称的用于农业土地开发的土地出让金是指本市从土地出让金收入中按规定比例划出的专账管理的资金。
本市土地出让金用于农业土地开发的比例，中心区按土地出让平均纯收益15%的30%部分确定，由市级集中使用;郊区(县)按土地出让平均纯收益15%确定，其中30%资金由市级集中使用，70%资金由各郊区(县)集中使用。
土地出让平均纯收益标准是指根据《财政部 国土资源部关于印发〈用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法〉的通知》(财综[2004]49号)，确定的本市地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值，具体标准所附(《本市土地出让平均纯收益征收标准》)
第三条 本办法所称的郊区(县)是指浦东新区、闵行、宝山、嘉定、南汇、奉贤、松江、金山、青浦和崇明;中心区为除郊区(县)外的其他区。
第四条 用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专项管理。市、郊区(县)财政部门应分别对农业土地开发资金实行专帐核算，按规定的标准和用途足额划缴及使用，不得截留、坐支和挪用，并实行社会公示制度。
第五条 调整现行政府预算收支科目，取消“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”;增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”，反映从“土地出让金”财政专户中划入的用于农业土地开发的资金。
第六条 市房地资源局根据办理的土地出让合同和土地出让金缴纳情况，按月统计各区(县)已缴清土地出让金的土地出 让面积送市财政局，市财政局根据土地出让面积、土地出让平均 纯收益标准等，计算应从土地出让金划缴的农业土地开发资金 ,并于次月10日前分别划入市、郊区(县)级国库用于农业土地开 发的土地出让金收入专账。
从土地出让金划缴的农业土地开发资金计算公式为：
中心区、郊区(县)从土地出让金划缴的农业土地开发市级专项资金=土地出让面积×土地出让平均纯收益标准(对应所在地征收等别)×15%×30%;
郊区(县)从土地出让金划缴的农业土地开发郊区(县)级专项资金=土地出让面积×土地出让平均纯收益标准(对应所在地征收等别 )×15%×70%。
第七条 本办法所称的农业土地开发主要包括：土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。
土地整理和复垦是指：按照土地利用总体规划和土地开发整理规划，有组织地对农村地区田、水、路、林及村庄进行综合整 治;对在生产建设过程中挖损、塌陷、压占及污染破坏的土地和洪灾滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害毁损的土地进行复垦。
宜农未利用地的开发是指：在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土 地等未利用的宜农土地进行开发利用。
基本农田建设是指：采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用。具体包 括：经国务院有关主管部门或者县以上地方人民政府批准确定的 粮、棉、油生产基地内的耕地的建设;有良好的水利与水土保持 设施的耕地建设;对中低产田的改造;蔬菜生产基地建设;国务 院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地的建设等。
改善农业生产条件的土地开发是指：为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的建设。
第八条 市级专项资金50%用于宜农未利用地的开发、50%用于基本农田建设、改善农业生产条件的土地开发(主要指农业设施建设);郊区(县)级专项资金主要用于“农民向城镇集中”后的土地整理和复垦等。
第九条 财政部门负责农业土地开发专项资金的预算审批、下达、资金的拨付和资金的监督管理等工作;房地部门、农业部门负责项目预算的编报、汇总、项目实施的监督检查及竣工验收等项目管理工作。
第十条 郊区(县)财政部门会同有关部门每半年将用于农业土地开发的土地出让金收入、资金使用计划、支出情况上报市财政局、市房地局和市农委等部门。
第十一条 财政、房地会同审计等部门对用于农业土地开发的土地出让金的预算管理、支出范围等情况进行定期或不定期的监督检查。对于违反规定的，予以通报;对于违反专账管理的，督促其在7个工作日内予以纠正;对于违反支出范围的，除督促其在7个工作日内纠正外，应将超出本办法规定支出范围的资金收回专账;对挪用专账资金的，除追缴外，并请相关部门追究有关人员责任。
第十二条 对2004年1月1日起缴入财政专户的土地出让金，按本办法规定提取用于农业土地开发的专项资金。
第十三条 郊区(县)可根据本办法规定，结合本地实际情况，制定具体的实施意见，并报市财政局、市房地资源局、市农委备案。
第十四条 本办法自2004年1月1日起实行。
第十五条 本办法由市财政局、市房地资源局、市农委负责解释。
土地出让金缴纳计算办法
什么是土地出让金?
金，顾名思义，它是一个与土地和相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展;二是的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。
土地出让金，是指各级政府部门将出让给土地使用者，按规定向受让人收取的的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非税，似税非税。
国有土地出让金缴纳的标准
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
二、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
