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2016-2017年广州农村土地出让金怎么算
《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》(下文简称《实施意见》)昨日正式出台，去年曾掀起轩然大波的“出售二手地下车位需补缴”的《意见征求稿》的相关规定最终被删，《实施意见》明确，意见实施前已办理产权登记的地下空间，不再计收或补缴。
《实施意见》涵盖加强耕地保护、加强土地规划计划管控、加强土地储备、规范土地供应、强化建设用地供后监管、加大闲置土地处置、加强农村土地管理、完善地质矿产资源管理共8个方面的内容。《实施意见》即日起实施，有效期为3年。
“补缴土地出让金”被删除
随着土地价值水涨船高，广州“向下生长”已是大势所趋，地下空间变得越来越值钱。去年公布的《意见征求稿》第50条曾引起广泛讨论，其中规定“已办理产权登记的，在发生企业改制、出售、交换、赠与(不含继承)时由新的权属人负责补交土地出让金，或由产权人自行申请补缴土地出让金”，这其中便包括，若车主需转让已拥有的车位，需要补缴数额巨大的土地出让金。
而终版的《实施意见》尽管大致保留(略有调整)了原来的“明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准。原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收土地出让金”基本表述，但是却删除了转让需补缴土地出让金的说法，而是明确“意见实施前已办理产权登记的，不再计收或补缴土地出让金”，由此可见，如果地下车位已办理产权登记，再次转让不需要再补地价了。
开发商囤地要缴增值地价
开发商囤地将要面临高额的增值地价。根据《实施意见》，闲置土地经批准处置方案采取延期开发涉及土地增值的，应补交增值地价，并明确了补交标准。按照规定，由于用地单位自身原因导致土地闲置，经批准延期开发涉及土地增值的，应补交增值地价，增值地价计收标准=土地出让合同重新约定的开工时间地块土地市场评估地价总额-原已缴交地价款。
此外，《实施意见》对工程竣工时间和标准有非常具体的规定———各类住宅用地须自开工之日起3年内竣工;其他建设用地面积在5公顷以内的自开工之日起3年内竣工，面积在5至10公顷的5年内竣工，面积在10公顷以上的7年内竣工。配套设施项目的建设必须在开发项目建设总量完成80%前全部完成。而且，即便符合延期条件需要延期，延长期限原则上不得超过1年。
土地前期开发应考古调查
去年诗书路民国建筑被强拆事件激荡羊城舆论，该事件也加速了保护历史建筑的相关条例出台。对于要开发的土地，《实施意见》明确规定，在土地前期开发应依照文物、历史文化名城、历史建筑和历史风貌区等保护规定，进行地下文物考古调查、勘探和历史建筑调查。
此外，《实施意见》对加强储备土地土壤污染状况的调查与治理有明确规定，要求对城市工业企业遗留(弃)场址改变用途的储备用地，按照有关规定开展土壤环境风险评估，并由市、区(县级市)土地储备机构组织对被污染的土壤环境进行治理修复。
集体建设用地闲置也收闲置费
农村集体用地改革将提速。按照《实施意见》，广州将加快建立城乡统一的土地交易市场，规范集体土地所有权人采取公开方式出让、出租集体建设用地使用权。集体建设用地流转将在全市统一的土地市场平台上公开发布信息并进行交易。
《实施意见》提出，流转后的集体建设用地因用地单位自身原因闲置的，由集体经济组织按照流转合同收回或参照国有闲置土地处理办法收取土地闲置费，专项用于镇(街道)、村公共设施和公益事业建设。
新批准的村民住宅建筑面积不得超过280平方米
《实施意见》对农村土地管理的规定可谓浓墨重彩。比如，将探索宅基地的有偿使用。按照《实施意见》，如果有条件的村，经村民会议讨论决定，可以由村民委员会(或村集体经济组织)向申请建房农民收取宅基地有偿使用费。宅基地使用费实行专款专用，主要用于本村的基础设施和公益事业建设。
而在宅基地退出和激励机制方面，则提出“原产权人可按宅基地基底面积折算成股份，获得村经济发展用地的经营收益分成”的相关规定。《实施意见》规定，对已有宅基地的村民申请新建住宅(含公寓式住宅)的，应与所在村民委员会(或村集体经济组织)签订旧宅基地退出合同，约定未按时退回旧宅基地的违约责任，确保按期拆除旧房。尚有留用地指标的，鼓励村集体经济组织在符合规划前提下，向国土房管部门申请将成片的闲置、低效宅基地用地改为村经济发展留用地，原产权人可按宅基地基底面积折算成股份，获得村经济发展用地的经营收益分成。
《实施意见》明确宅基地供应标准。规定在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外、镇土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，经村民会议讨论决定，农村村民可以户为单位申请使用本集体经济组织所有的建设用地建设非公寓式住宅，有条件的村推广建设公寓式住宅。而且，对于面积有非常具体的规定——— 新批准的村民住宅建筑面积不得超过280平方米，建设用地面积按平原地区80平方米以下、丘陵地区120平方米以下、山区150平方米以下执行。
土地出让金缴纳计算办法
一、土地出让金计算
土地出让金是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。一般情况下，土地出让金的正确计算方法如下：
公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数
(1)有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
(3)通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
(4)划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
二、国有土地出让金缴纳的标准
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
1.个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
2.已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
3.由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
