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2016-2017年宁波农村土地出让金怎么算
各县(市)区党委、人民政府，杭州湾新区管委会、宁波国家高新区管委会、东钱湖旅游度假区管委会：
为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅《关于印发<关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见>的通知》(中办发〔2014〕61号)和中共浙江省委办公厅、浙江省人民政府办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转促进农业现代化建设的若干意见》(浙委办发〔2015〕31号)精神，根据农业部等六单位《关于认真做好农村土地承包经营权确权登记颁证工作的意见》(农经发〔2015〕2号)和省农业厅等七部门《关于深化农村土地承包经营权确权登记颁证工作的意见》(浙农经发〔2015〕4号)等文件精神，经市委、市政府领导同意，现就深化农村土地承包经营权确权登记颁证(以下简称土地确权登记颁证)工作提出如下意见。
一、明确总体要求
深化土地确权登记颁证是中央作出的重大决策部署，是深入贯彻“四个全面”重大战略布局、加快农村改革发展的一项重大任务，是完善农村基本经营制度、加快发展现代农业、推进城乡一体化的重要基础性工作。全市各级党委、政府和广大基层干部要把思想和行动统一到中央决策部署和省委、省政府的工作要求上来，站在战略和全局的高度，以高度的政治责任感和历史使命感做实做细这项工作。
通过深化土地确权登记颁证，解决我市土地承包中因历史原因形成的承包地块面积不准、四至不清、空间位置不明、登记簿不健全等问题，建立与不动产统一登记相衔接、高效便捷互联互通的农村土地承包经营权登记管理体系，做到权属合法、确权精准、登记完整、权证适用、信息管理等五项要求。权属合法，就是以二轮土地承包关系稳定为基础，以现有承包台账、合同、证书为依据确认承包地归属，按法定程序开展确权登记颁证;确权精准，就是根据农业部行业标准和精度要求，充分利用第二次土地调查等成果，通过图解、实地测量等农民群众认可的技术方法，弄清搞准农户承包地块面积和四至，明确空间定位;登记完整，就是完善农村土地承包合同，将农户土地承包经营权各项要素完整记载于登记簿;权证适用，就是根据登记簿内容，适时为承包农户换发新版权证;信息管理，就是建设农村土地承包管理信息系统，对土地承包合同、登记簿、权属证书等实行高效的信息化管理。
根据省委、省政府统一部署，我市计划用3年左右时间基本完成全市土地确权登记颁证工作。2015年，江北区全区开展试点，并在年底完成总承包土地面积20%以上的测绘工作，同时在余姚市小曹娥镇、慈溪市长河镇、奉化市岳林街道、宁海县胡陈乡、象山县茅洋乡、鄞州区云龙镇、北仑区小港街道、镇海区九龙湖镇等8个乡镇(街道)开展整乡镇(街道)试点，所有试点在2016年6月底前完成，有条件的县(市)区可以适当扩大试点范围。2016年，全市全面开展;2017年底前基本完成;2018年进行扫尾完善。
二、把握工作原则
开展土地确权登记颁证工作，涉及面广、情况复杂，政策性、专业性强，必须把握好政策原则，得到群众认可，经得起历史检验。
(一)保持土地承包关系稳定。土地确权登记颁证是对现有土地承包关系的进一步完善，而不是推倒重来、打乱重分，不能借机违法调整或收回农户承包地。对人均耕地少于0.2亩且地块未落实到户、已在办理土地征收手续的村，经村组申请、乡镇审核、县级人民政府批准，可以暂缓开展确权登记颁证工作。对个别村部分群众要求调地的，按照法律法规和政策规定，慎重把握、妥善处理。引导、鼓励农户在自愿前提下采取互换并地等方式解决承包地细碎化问题，并据此开展确权登记颁证工作。
(二)依法依规有序操作。严格执行《物权法》《农村土地承包法》《土地管理法》等法律法规和政策规定，按照部、省制发的相关规范和标准，依照法定内容和规范程序开展土地确权登记颁证。对确权登记颁证中的争议，依法依政策、运用调解仲裁、民主协商等途径妥善解决。权属争议未解决的，不进行确权登记颁证。对土地确权登记颁证过程中涉及国家秘密的成果和资料要进行保密管理，并加强对土地承包权利人的个人信息管理，保护个人隐私。
(三)以确权确地为主。土地承包经营权权属总体上要确地到户，从严掌握确权不确地的范围，坚持农地农用。凡土地已承包到户、四至明确清晰的，都要确权确地。对农村土地规模流转、土地整理等原因导致原有承包地块四至难以明确的，可在所涉整片土地测量定位基础上，采取虚拟还原、按序排位等农民认可的办法确权确地。对土地股份合作形式流转、整村整组流转等特殊情况，可确权不确地。确权不确地必须充分体现农民意愿，由发包方提出，经过乡镇(街道)审核，报县级人民政府批准同意，抄送省农业厅、市农业局。不得违背农民意愿强制推动确权不确地。
(四)以农民为主体。引导农民广泛参与、积极配合土地确权登记颁证工作，变“要我确权”为“我要确权”。切实发挥农村基层党组织、农村集体经济组织的职能作用。注意组织熟悉土地承包历史与现状的老党员、老干部、老同志、妇女代表参与，做好情况调查、地界指证、纷争调解等工作。村组土地确权登记颁证方案要由集体经济组织成员充分协商、社员代表大会讨论通过，切实做到农民的事让农民自己做主。承包地块面积、四至等表格材料要经农户签字认可，对外出不在家的农户，要采取多种方式确保及时通知到户到人。对于一些疑难问题，在不违背法律政策精神的前提下，由农民通过民主协商方式妥善处理。
(五)进度服从质量。土地确权登记颁证是长久大计，不能怕麻烦、图省事，要实行全程质量控制，把握关键环节，有条件的地方可以探索引入质量监理机制，确保确权登记颁证质量。各地要根据省、市进度计划及当地实际有序安排，实行统一部署、试点先行、先易后难、稳步推进，不能赶进度、走过场，不搞齐步走，不强求百分之百。
(六)地方分级负责。土地确权登记颁证工作由各级党委、政府全面负责，强化属地管理，层层落实责任。市级主要承担组织协调责任，县乡两级主要承担组织实施责任，主要领导要亲自挂帅、精心组织、全面落实。
三、抓好重点任务
开展土地确权登记颁证，核心是确权，重点是登记，基础是权属调查。各地要从实际出发，一个环节一个环节地扎实推进。
(一)开展承包档案资料清查。收集农村土地所有权确权材料、土地承包方案、承包台账、承包合同、承包经营权证书、变更资料等相关权属档案资料，进行清查整理、组卷，按要求进行补建、修复和保全，摸清承包地现状，查清承包地块的名称、坐落、面积、四至、用途、流转等原始记载;摸清农户家庭承包状况，收集、整理、核对承包方代表、家庭成员及其变动等信息，并结合土地承包管理信息化，推进承包原始档案管理数字化。
(二)开展承包经营权调查。查清农村集体耕地内承包地的权利归属，重点是做好发包方、承包方和承包地块调查，如实准确填写发包方调查表、承包方调查表、承包地块调查表，制作调查结果公示表和权属归户表。以农村集体土地所有权确权登记结果为基础，通过图解加实测的办法，充分利用现有的图件、影像等资料，绘制工作底图、调查草图，采用符合标准规范、农民群众认可的技术方法，查清农户承包地块的面积、四至、空间位置，制作承包地块分布图。实行确权不确地的，要对所涉整片地块进行测量定位，依据农户二轮承包关系，采取确股、确量、确利等方式确定农户承包权益。调查成果经审核公示确认，对公示内容有异议的要进行补测核实。
(三)完善土地承包合同。根据公示确认的调查成果，完善土地承包合同，作为承包户取得土地承包经营权的法定依据。对没有签订土地承包合同的，要重新签订;对承包合同丢失、残缺的，要补签、完善。实际承包面积与原土地承包合同、权属证书记载面积不一致的，要根据本集体经济组织通过的土地确权登记颁证方案进行确权。属于原承包地块四至范围内的，原则上应确权给原承包农户。未经本集体经济组织成员协商同意，不得将承包方多出的承包面积转为其他方式承包并收取承包费。土地承包合同记载期限应以当地统一组织二轮延包的时点起算，承包期为30年。
(四)建立健全登记簿。根据这次确权登记颁证完善后的承包合同，以承包农户为基本单位，按照一户一簿原则，明确每块承包地的范围、面积及权利归属，由县级人民政府承担农村经营管理的机构建立健全统一规范的土地承包经营权登记簿。将农户承包信息准确、全面记载于登记簿。已建立登记簿的，补充完善相关登记信息;未建立的，要抓紧建立。
(五)换发承包经营权证书。依据完善后的土地承包合同和土地承包经营权登记簿，按规定程序和要求，向承包方换发土地承包经营权证书，原已发的土地承包经营权权属证书交回销毁。承包经营权证书载明的户主和共有人，要体现男女平等的原则，切实保护妇女等家庭成员土地承包权益。实行确权不确地的，也要向承包方颁发土地承包经营权证书，并注明确权方式;承包方有意愿要求的，可以由发包方向承包方颁发农村集体的土地股权证。
(六)推进承包管理信息化建设。充分利用现有资源和现代信息技术，按规范标准、共建共享要求，依托全省统一的土地承包经营权登记颁证管理系统，搭建省、市、县三级互联互通的土地承包管理信息化平台。以县为单位建立与管理土地确权登记颁证数据库和有关业务系统，实现以土地确权登记颁证为主要内容的土地承包管理“数据信息化、资料可视化、管理动态化、服务网络化”，并与不动产登记信息平台等实现信息共享。
(七)规范档案管理。按照农业部、国家档案局制发的《农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理办法》，认真做好土地确权登记颁证过程中形成的文字、图表、声像、数据等文件材料的收集、整理、鉴定、保管、数字化、编研和利用等工作。档案管理应与土地确权登记颁证工作同步部署、实施、检查和验收，做到组织有序、种类齐全、保管安全，确保管有人、存有地、查有序。
四、加强组织领导
土地确权登记颁证事关重大、工作复杂、任务繁重，各级党委、政府要切实加强组织领导，精心安排、稳步推进各项工作。
(一)健全工作机制。各县(市)区要建立健全党委政府统一领导、部门密切配合、群众广泛参与的工作机制。各有关部门要按照当地党委政府的任务分工，认真履行好工作职责。农业部门要认真研究有关政策，切实做好业务培训和政策宣传，强化工作指导，做好组织实施和综合协调工作，会同国土资源部门做好农村土地承包经营权登记与不动产统一登记的有效衔接;农办参与研究有关政策;财政部门负责将确权登记颁证工作经费全额纳入预算，及时落实资金并加强资金监管;国土资源部门负责提供农村集体土地所有权确权登记和土地变更调查等成果，做好农村集体土地所有权权属争议调处工作，协同做好农村土地承包经营权登记与不动产统一登记的有效衔接;政府法制部门负责有关行政规范性文件合法性审核;档案部门负责指导土地承包档案管理;规划测绘部门负责指导测绘与地理信息工作，提供符合要求的遥感影像成果;信访、宣传、编办、公安、司法、人力社保、住建、法院、妇联等部门结合各自职能做好相关工作。要加强市县特别是乡镇农经队伍建设，落实人员、经费，保障办公条件。要建立相应的考核机制，督促引导各地保质保量完成任务。市里成立以市委、市政府分管领导为组长的土地确权登记颁证工作协调小组，综合协调和研究解决重大问题。协调小组下设办公室，办公室设在市农业局，负责协调小组日常工作。各县(市)区也要建立相应的领导协调机构。
(二)加强宣传培训。多形式、多途径开展宣传，营造土地确权登记颁证工作的良好氛围和工作环境。根据当地实际，编印土地确权登记颁证的明白纸、宣传册，解读政策，澄清疑惑，明确要求。创新宣传方式方法，把握宣传口径，引导农民积极平稳参与确权登记颁证工作。加强培训，形成具有专业素质的政策指导队伍、现场操作队伍。市里承担县乡两级业务骨干培训，县级承担乡镇、村业务人员培训。创新培训方式，通过专家讲解和现场教学，提高培训针对性和实用性，确保基层干部和相关技术人员熟练掌握业务知识和操作方法。
(三)强化资金管理。各级政府应保障土地确权登记颁证工作经费需求，纳入财政预算，不得向村集体和农民转嫁或分摊经费。财政资金主要用于测绘、数据建库、权属调查、证书印制、档案管理等。各地要切实强化确权登记颁证工作经费管理，严格执行预算法律法规及财政资金管理规定，努力降低工作成本，确保资金使用安全高效。
(四)探索创新解决问题的方式方法。鼓励各地从实际出发，探索解决土地确权登记颁证工作遇到的困难和问题。深入开展调查研究，及时掌握和反映出现的新情况、新问题。认真总结各地创造的好做法、好经验，加强交流学习。对于苗头性、倾向性和具有共性的问题，要深入研究、广泛论证，提出政策建议，对发现的问题及时提出处理意见，涉及重大政策的及时请示报告。对局部性问题，可按照“一村一策”或“一事一议”办法，通过差异化措施，用群众接受的办法解决问题。
(五)强化监督检查。建立健全土地确权登记颁证情况报告、监督检查和成果验收制度。各地要按期将确权登记颁证工作进展情况报市土地确权登记颁证工作协调小组办公室，并按照农业部土地确权登记网络报送系统要求定期上报进展情况。加强检查监督和情况调查，及时掌握工作进展。土地确权登记颁证任务完成后，根据部、省颁布的确权登记颁证验收办法开展分级验收，在县(市)区自查基础上，报市级核查，省级验收。
各县(市)区要制定土地确权登记颁证具体的实施方案报省、市土地确权登记颁证工作协调小组办公室备案。
土地出让金缴纳计算办法
什么是土地出让金?
金，顾名思义，它是一个与土地和相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展;二是的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。
土地出让金，是指各级政府部门将出让给土地使用者，按规定向受让人收取的的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非税，似税非税。
国有土地出让金缴纳的标准
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
二、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
