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2016-2017年武汉农村土地出让金怎么算
昨日，随着最后一场土拍谢幕，2015年武汉土地市场简报新鲜出炉。中国指数研究院华中分院数据显示，2015年武汉土地招拍挂共成交355宗地块，合计成交用地规划建筑面积4032万平方米，较去年减少29.6%;土地出让金达645亿元，较去年同期微降4.86%，同时，平均楼面地价上涨35.5%。
“2015年的武汉土地成交下滑近三成，但成交金额基本持平，凸显出整体地价上涨势头。”昨日，湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政告诉记者。
房企联手 楼面地价频创新高
值得一提的是，2015年武汉住宅用地平均楼面地价达到3630元/平方米，较去年上涨60%。
“之所以出现大幅上涨，主要缘于主城区热点地块的顶托效应。”李国政表示，如全年单宗地块出让金超过10亿元的有18宗，成交金额高达399亿元，占全市土地成交金额逾六成。最典型的是12月15日，万科平安联合体以26.4亿元抢地成功，楼面地价6991元/平方米，溢价75%，创经开新高。
此外，2015年已成为继2005—2007年、2013年之后，武汉土地市场的第三波热潮。具体来看，二七滨江地块成交40.05亿元，并以13388元/平方米创出武汉最高楼面成交单价;电建地产、华润等品牌房企联合体，拿下关山长动两宗地块，总成交103.25亿元，并创出8831元/平方米的武昌楼面成交最高单价;首都机场地产集团在后湖区域也以13.53亿元总价，5996元/平方米的楼面价创该区域新高。
另外，这些主城“高价地”一般都是商住综合用地，如联投置业10月27日拿下徐东“万吨冷库”地块，商服比例占六成以上，虽以底价34.7亿元拿下，但楼面价依然高达6848元/平方米。
外来房企扎堆抢夺热门地块
经过最近十年的发展，武汉已经由一个区域性市场成为全国性市场，中国千亿级房企中，万科、保利、万达、恒大、绿地、碧桂园在武汉均有大规模投资。
保利地产今年在汉拿下3宗地块，合计124万平方米，拿地面积居首位，而武汉地产集团牵手中国电建、华润联手葛洲坝集团、万科与平安联合体成功拿地。“2015年，进入武汉的百强房地产企业增加至近50家，尽管武汉今年土地市场成交总量有所下滑，但品牌房企拿地意愿持续增强，且热门的优质地块依旧受到追捧和激烈竞价，多宗热门地块由品牌房企夺得。”李国政说。
从2009年起，武汉每年投入上千亿实施“城建攻坚”，目前武汉同时施工的地铁达到12条，不断推动城市价值提升。此外，武汉楼市成交量不断创出新高，领跑全国楼市，房企也在不断加大土地储备，着眼长线发展。
“通过股权并购、收购等方式曲线拿地案例也在增多，如2015年融创、绿城、金科等纷纷通过合作形式进入武汉市场，而龙湖、中信等房企都在择机进入;基于对武汉发展的长期看好，武汉土地市场仍将保持供销两旺势头，优质地块创新高仍将是常态。”李国政称。
土地出让金缴纳计算办法
什么是土地出让金?
金，顾名思义，它是一个与土地和相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展;二是的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。
土地出让金，是指各级政府部门将出让给土地使用者，按规定向受让人收取的的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非税，似税非税。
国有土地出让金缴纳的标准
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
二、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
