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2016-2017年沈阳农村土地出让金怎么算
家庭经营是最基本经营形式。规模经营是通过改善家庭经营的资源配置及其外部环境，实现生产环节专业化、社会化。中央提倡的农业规模经营，其实质不是对家庭经营的否定，而是通过改善家庭经营的资源配置及其外部环境，实现生产环节的专业化、社会化。长期以来，在农业经营模式的选择上，争论焦点是如何看待工商资本长时间、大面积租赁承包地的现象。要建立严格的准入制度，要建立动态监管制度，要加强事后监管，建立风险保障金制度，防止损害农民土地权益，防范承包农户因流入方违约或经营不善而遭受损失。
引导土地流转要积极稳妥。农村土地经营权流转的主体是农民。发展农业规模经营也要注意工作方法，稳步推广，要尊重农民意愿。我国不可能在短时间内实现所有农户的土地规模扩张，只能是部分具有经营能力的农户实现土地的规模经营，而多数农户仍是小规模经营。推进土地有序流转，需要培育带动力强的新型经营主体。当前尤其需要对这类主体流转土地给予更直接的政策支持，依托这类本土化特征明显和实际带动力更强的新型经营主体，在更广大的农村提升农业规模化经营水平。
规模经营并非只集中土地。在适度规模经营过程中，要高度关注农民的利益保护。在我国，现代农业的经营规模受农业生产资料供给、农业技术服务等多种因素综合影响，单个要素投入规模的大小，并不能决定综合效益的高低和生产方式的先进程度。因此，要在引导土地资源适度集聚的同时，通过引导农民走向联合与合作、开展社会化服务，来弥补耕地规模的不足。
土地出让金缴纳计算办法
一、土地出让金计算
土地出让金是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。一般情况下，土地出让金的正确计算方法如下：
公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数
(1)有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
(3)通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
(4)划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
二、国有土地出让金缴纳的标准
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
1.个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
2.已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
3.由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
