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2016-2017年长沙农村土地出让金怎么算
4月28日上午10时，长沙市国土资源网交易系统显示，长沙市2宗工业用地成功出让，而本月唯一1宗商住用地未成交。
4月长沙市内五区(望城区不在内，下同)挂牌出让6宗土地，其中5宗土地成功出让，1宗未成交，溢价率为0，斩获土地出让金2.8489亿元，出让金与上一年同期相比下跌13.9%。
4月长沙成功出让土地均为工业用地
交易系统显示，未成交的[2015]长土网012号商业用地在3月份已挂牌过，4月重新挂牌后仍未逃脱“未成交”的结果。据了解，此地块位于雨花区洞井镇，总出让面积70673.9平方米，起始价为5.3793亿元，不仅是4月份长沙起始价最高地块，还是唯一一宗挂牌出让的商住用地。
随着商住用地未成交，4月长沙成功出让的土地其性质均为工业用地，总出让面积为278831.45平方米，出让总金额为2.8489亿元。其中出让金最高[2015]长土网014号地块位于开福区沙坪街道，出让面积140167.83平方米，由长沙传化公路港物流有限公司以底价1.418亿元。
长沙房地产市场人士分析认为，工业用地的扩张是为了给本地区的工业发展提供载体，这样对于产业发展以及吸引人流会有很大帮助，这也必定会给其他类型地产的发展带来推动力。
在湘江新城获国务院批复后，湖南省社科院财经研究所所长刘险峰也提到，依靠产业发展支持城市的建设，才是新型城镇化过程中防止产业新城泛滥、“空城”、“鬼城”的有效方法。
5月商业用地入市量增多
长沙土地市场工业用地唱绝对主角的情况或在5月有所转变。
截止至4月28日，长沙市国土资源网交易系统显示，5月长沙已有4宗土地挂牌。从土地性质来看，2宗为商住用地、1宗商业用地、1宗工业用地。
分地区来看，2宗商住用地分别来自岳麓区和开福区、1宗商业用地位于雨花区、而工业用地仍位于工业用地供应量较大的高新区。目前为止。5月土地出让金额最高地块为[2015]长土网018号，其位于雨花区香樟东路，出让面积为51598.01平方米，起始价为6.2434亿元。
土地出让金缴纳计算办法
什么是土地出让金?
金，顾名思义，它是一个与土地和相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展;二是的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。
土地出让金，是指各级政府部门将出让给土地使用者，按规定向受让人收取的的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非税，似税非税。
国有土地出让金缴纳的标准
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
二、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
