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2016-2017年郑州农村土地出让金怎么算
(市)、区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：
根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)及财政部、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法的通知〉的通知》(财综〔2006〕68号)的要求，经市人民政府常务会议研究，并经市委同意，决定对我市关于国有土地使用权出让收支等方面的优惠政策进行清理。现将有关事项通知如下：
一、停止执行以下文件涉及国有土地使用权出让收支优惠政策的条款
1.《中共郑州市委郑州市人民政府关于加快发展公有制经济的若干意见》(郑发〔2003〕11号)第四部分第8条“在办理手续时允许从被兼并企业的负债中冲减土地出让金”的规定停止执行。
2.《中共郑州市委郑州市人民政府关于进一步扩大对外开放、加快开放型经济发展的决定》(郑发〔2003〕15号)第二部分第8条“允许外商投资企业通过标购、协议出让和租赁等多种形式获得土地使用权。外商投资企业通过出让方式获得土地使用权，一次性付清土地出让金有困难的，可分期支付”的规定停止执行。
3.《中共郑州市委郑州市人民政府关于扩大招商引资的意见》(郑发〔2003〕20号)第二部分第(三)条“外商投资企业用地，符合协议出让条件，一次性缴纳出让金的，可按缴纳土地出让金的30%`50%进行返还”，第(四)条“生产性外商投资企业以租赁方式取得由本市各级财政收取租金土地使用权十五年以上的，从租赁合同生效之日起，前三年全额返还土地租金，第四年至第六年返还50%;对出口创汇型和技术先进型外商投资企业，从租赁合同生效之日起，前五年全额返还土地租金，第六年至第十年返还50%”的规定停止执行。
第三部分第(二)条“支柱型外商投资企业以出让方式取得土地使用权，一次性缴纳土地出让金的，可按土地出让金的50%进行返还。以租赁方式取得由本市各级财政收取租金土地使用权十五年以上的，从租赁合同生效之日起前七年全额返还土地租金，第八年至第十五年返还50%土地租金。支柱型外商投资企业因扩大生产规模，进行技术改造需新征、新租土地的，按本条第一、第二款执行”的规定停止执行。
第四部分第(一)条“外商以合资、合作形式参与改组国有企业，中方以划拨土地使用权作价出资的，可按50%;100%的比例返还所缴纳的土地出让金，作为国有资产再投入”，第(二)条“由改组本市国有企业设立的生产性外商投资企业(以下简称改组企业)征用被改组国有企业原使用划拨土地或为扩大企业经营规模需新征用地的，准许其十年分期缴纳土地出让金;一次性缴纳土地出让金的，可按企业已缴纳土地出让金的40%返还。改组企业安置被改组企业原有在岗职工50%以上的，准许其十年内分期缴纳土地出让金，对已缴纳的土地出让金，按不高于30%的比例返还;一次性缴纳土地出让金的，按不高于已缴纳土地出让金的50%进行返还”，第(四)条“改组企业以租赁方式取得由本市各级财政收取租金土地使用权，租用期限在十五年以上的，自租赁协议生效之日起，前五年全额返还土地租金，第六年至第十年返还土地租金的50%。改组企业安置被改组企业原有在岗职工80%以上、经营期在十五年以上的，自租赁协议生效之日起，前七年全额返还土地租金，第八年至第十五年返还土地租金的50%”的规定停止执行。
第五部分第(一)条第2项“国内投资企业在本市新征土地的，按10%?30%的比例返还其缴纳的土地出让金”，第(二)条第2项“投资支柱产业的国内投资企业需新征土地的，按20%：50%的比例返还其所缴纳的土地出让金”，第(三)条第1项“国内投资者以合资、合作形式参与改组本市国有企业，国有企业以划拨土地使用权作价出资的，可按50%：100%的比例返还其所缴纳的土地出让金，作为国有资产再投入”、第2项“通过改组本市国有企业设立的国内投资在5000万元人民币以上的生产性国内投资企业，需征用被改组国有企业原划拨土地的，按20%：50%的比例返还其所缴纳的土地出让金”，第(四)条第2项“国内大型企业(集团)或知名企业在本市建立研发基地和技术中心的，经市政府批准，按10%：50%的比例返还企业所缴纳的土地出让金”、第3项“国内大型企业(集团)或知名企业总部迁入本市，同时符合本条第二项、第三项、第四项规定的，按最高标准享受优惠政策，但不合并执行”的规定停止执行。
4.《郑州市人民政府关于我市企业改制中有关土地资产处置问题的通知》(郑政文〔2003〕144号)中涉及土地出让金用于产业结构调整和增资减债的规定停止执行。
5.《郑州市人民政府关于解决协议出让土地中有关问题的会议纪要》(郑政会纪〔2003〕32号)第四款“征地配套费不再收取，合并到土地出让金中计取”的规定停止执行。
6.《郑州市人民政府关于我市旧城改造有关问题的会议纪要》(郑政会纪〔2003〕72号)第三部分第(一)条第1项“2002年7月1日前已办理过规划手续，拆迁安置已完成的，市国土局按遗留问题处理，没有缴纳出让金的按现行出让金政策执行，缴纳的出让金市财政每平方米留70元，其余部分给予返还”的规定停止执行。
7.《郑州市人民政府关于对停缓建工程进行整治的通知》(郑政〔2004〕15号)第五部分第(四)条“对尚未缴清土地出让金等有关费用的停缓建工程，可根据项目的实际情况按照有关规定经批准给予减、缓、免的优惠政策”的规定停止执行。
8.《郑州市人民政府关于印发郑州市土地储备资金财务管理暂行办法的通知》(郑政〔2004〕63号)第五条“对实施土地征用工作的市内各区国土资源局，按土地出让后的净收益额不突破2%支付的征地工作经费”，第八条“除市财政初期投入资金外，市财政每年从储备土地出让净收益中分别按15%的比例拨付市土地储备中心和市地产集团，以充实其资本金，用于市土地储备中心和市地产集团的土地储备和开发经营。市土地储备中心人员经费由市财政按规定全额核拨，公用经费和专项业务费由市财政按储备土地出让净收益的1%拨付;市地产集团的人员经费和业务经费由市财政按储备土地出让净收益的2%支付。对于市政府指令性土地开发项目和旧城拆迁改造项目由市财政单独审核结算，并按开发成本的2%为市地产集团拨付业务费，计入开发成本”的规定停止执行。
9.《中共郑州市委郑州市人民政府关于加快物流业发展的意见》(郑发〔2005〕16号)第二部分第(二)项“对2A级以上的物流企业，其用于物资储备、运输装卸等方面的建设用地，价格高于工业项目用地的，超出部分按50%?100%进行返还”的规定停止执行。
10.《郑州市人民政府关于支持工业企业做大做强和产业园区建设的意见》(郑政〔2006〕12号)第四部分第3条涉及国有改制企业、易地改造企业原有土地出让收益及改变土地用途形成的土地收益返还补助企业用于易地改造的规定停止执行。
11.《中共郑州市委郑州市人民政府关于加快现代服务业发展的意见》(郑发〔2006〕19号)第五部分第23条涉及土地出让金补助返还的规定停止执行。
12.此前市委、市政府有关规定与国办发〔2006〕100号文件不一致的，一律以国办发〔2006〕100号文件的规定为准。
二、加强国有土地使用权出让收支管理需要明确的几个问题
1.按照国办发〔2006〕100号文件的规定，用地方依法向市、县人民政府缴纳土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用，国土资源部门在办理划拨土地项目供地手续时，应将其一并纳入土地出让收入管理。
2.根据财综〔2006〕68号文件第二条“以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款(不含代收代缴的税费)”的规定，耕地占用税、契税、城市基础设施配套费等另行征收。
3.国有(含集体)企业改制土地过户时，对原国有划拨土地有租赁行为或有出租划拨土地上房屋行为的，原用地方需先补缴土地价款，全额上缴财政，资金可优先用于改制企业的职工安置。
4.郑州市土地储备中心的经费按部门预算列入“土地开发支出”和“土地出让业务支出”。
土地出让金缴纳计算办法
什么是土地出让金?
金，顾名思义，它是一个与土地和相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展;二是的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。
土地出让金，是指各级政府部门将出让给土地使用者，按规定向受让人收取的的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非税，似税非税。
国有土地出让金缴纳的标准
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
二、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
