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2016-2017年太原农村土地出让金怎么算
城中村，这一城市化进程中的历史产物，因其滞后于时代发展步伐、游离于城市管理之外、居民生活环境脏乱等特质，成为城市建设者和管理者必须正视的现实问题。
改革开放30多年来，与周边省会城市相比，太原市区的发展速度算不上快。然而，在成倍扩展的市区当中，仍然裹挟了173个城中村。173个“都市里的村庄”，近百万人的生存状态和幸福指数，无疑牵挂着各级党委政府的心。
面对这道必须迈过的坎儿，在刚刚过去的160多个日日夜夜，一场力度空前的城中村改造攻坚战在太原打响：
第一大城中村——后北屯村整村拆除率现达82.38%，拆除建筑面积112余万平方米;
木厂头村仅用半个多月时间全面完成整村拆除任务，成为全市第一个当年启动、当年完成整村拆除的改造村;
……
上下同心、合力攻坚，太原摆开了决战决胜城中村改造的战场，旗开得胜，态势良好。据最新统计：列入今年改造计划的54个村已有29个村完成整村拆除，完成本年度拆迁任务的65%;34个村启动拆迁安置房建设，完成投资381亿元。截至目前，没有发生影响严重的群体事件和重大恶性事件。
此番改造涉及3.6万户、15万人，加上流动人口共计30万人，旧村建筑总面积1745万平方米——涉及面如此之广、拆迁量如此之大前所未有!困难和压力前所未有!
攻坚克难
先捡“硬骨头”啃
像解放太原攻打牛驼寨这个制高点一样，从最关键、最紧迫、最困难的中环内46个城中村突围
登西山，望太原，影影绰绰的高楼大厦不断拔高着城市的天际线，玉带般穿城而过的汾河蜿蜒流淌，给这座城市增添了水的灵秀。
然而，隐身在高楼大厦、大街大巷身后的却是另一番光景：一线天、“握手楼”、无序的街道、逼仄的空间、胡乱搭建的房屋……星罗棋布的城中村成为最大的“暗点”“乱点”。
拆迁难，城中村拆迁尤其难。
太原市的城中村改造启动于2003年。然而在过去的11年间，仅有万柏林区的神堂沟、闫家沟、移村3个村完成了整村改造，且违法违章建设突出、腐败问题突出、社会治理问题突出，乱象丛丛，争议多多。
这是一张令人汗颜的成绩单。去年10月12日，履新一个多月的省委书记王儒林在太原调研后，一针见血地指出城中村种种乱象，强调：“加快城中村改造步伐，这是一个系统工程，也是一个难点工程，更是一个民生工程，我们不能让省会城市三分之一左右的人民群众长期生活在这样的脏乱差环境里。”太原市委、市政府高度重视，将其作为推动全市、全局工作的重要突破口，重塑“三个形象”的着力点和试金石，要求举全市之力，坚决打赢城中村改造这场硬仗。
加快城中村改造步伐，破解城中村系列问题，给省委、省政府，给全省、全市人民交上一份满意的答卷，必须拿出背水一战的勇气、舍我其谁的精神和崇尚实干的作风。不能腿还没抬就怕摔跟头，那什么事也干不成，要敢于担当，积极作为，迎难而上，克难攻坚。
去年10月份以来，太原市委、市政府全面加强对城中村改造工作的领导，成立了由市长任领导小组组长、分管副市长任领导小组办公室主任的领导机构，深入开展“太原城中村调查”，对城中村环境卫生、治安管理、私搭乱建等开展集中整治。全市上下始终保持反腐败、狠刹四风、打黑除恶“三个高压态势”，为城中村改造提供坚强有力保障。历时3个月完成的《太原城中村调查》不仅梳理现状、查找问题、剖析成因，而且集思广益，理清了解决思路和推进举措。
170个未完成整村改造村围绕城市中心区呈环形分布，面积达191平方公里，涉及人口约95万。其中，300平方公里建城区内109个，占到建成区面积近三分之一——太原城中村无论是数量、面积还是所占比重，在全国省会城市绝无仅有。
从何处突围?从何处发力?太原市决策层态度鲜明：先捡“硬骨头”啃。“一方面，难的都拿下来，其它就相对容易了;另一方面，现在不啃‘硬骨头’，矛盾越积越多，困难越来越大，今后将难上加难。”省委常委、太原市委书记吴政隆形象地说。
在太原，中环内的城中村共有46个。随着城市框架的拉大，这片区域内聚集了全市70%的就业岗位和人口，这些村庄早已身居闹市，身价看涨。
多年来，不少地方“溜边式”“插花式”改造，先捡好拆的地方拆，光吃肉不啃骨头;市政管网难进村、仅几百米的断头路多年打不通;因拆迁未如约完成，开发企业被拖入进不去、撤不出的泥潭;在利益驱使下，有的村民搬上新楼、不拆旧村，整体面貌破破烂烂。特别是固化的利益以及由此累积的种种矛盾，一拆迁便从隐性变为显性。
大事难事看担当。
3月2日，太原市城中村改造动员大会召开。“像解放太原攻打牛驼寨这个制高点一样，从最关键、最紧迫、最困难的中环内46个城中村开始。”动员令下更有承诺状：今年启动54个城中村整村拆除及同步建设，两年内完成包括中环46个村在内的85个村改造，五年内全部完成170个村改造任务。
5个月来，太原市4次召开市委常委会、3次召开政府常务会具体研究城中村改造工作。市人大、市政协充分发挥职能作用，形成推动合力。市纪委、检察院、人社、民政、供电等41个部门和单位制定了支持城中村改造的具体措施，并进行了逐村具体衔接。
作为城中村改造的责任主体，城六区和经济区采取区级领导包联、抽调干部驻村、建立日协调例会等措施，党政主要负责人既“挂帅”又“出征”，难点在一线突破、方法在一线创造。 “拆迁难，最难莫过后北屯。”毗邻汾河西岸的后北屯占地面积最大、涉及利益最多。过去，这里57条大小街巷店铺林立，经营户最多时达2300余家，流动人口最多时达10万人。自2014年启动整村拆迁以来，1021个宅基地已有682个拆除，剩下的都是“闹不动”的。
举全区之力攻坚克难。4月13日，万柏林区委一名副书记带队，22个职能部门、共计200余人进驻，兴华街办除少量人员留守外全员上阵，村“两委”班子组织起数十人的精干队伍，三级干部联合编组，包户到组、责任到人。经过3个多月的努力，目前仅剩31个院子没有测量，拆迁进度走在了全市前列。该街办党工委书记梁红根深有感触地说：“拆迁，触动的是村民的利益底线，说不难是假。但做深做细群众工作就不难。”
为民谋利
群众利益放首位
返还85%土地出让金，出台多项优惠政策，实现村民利益最大化
城中村改造这道坎迈不过去，一座城市的城镇化只能在低水平上徘徊，群众对美好生活的期盼只能沦为空谈。吴政隆说：“城中村改造的根本目的是为了群众生活得更好，要始终坚持把群众利益放在第一位，让群众在城中村改造中受益。”
58岁的吴爱旺劳累了几十年都是在盖房子，今年两处院子面临拆迁。他对记者说：“房子就是摇钱树，一家十几口人生活全指望它了，保住房子就保住了饭碗。”可一说起现在过的日子，老吴抱怨道：“冬天光煤就得拉30吨，晴天一身土、雨天两脚泥，还老有偷东西打架的。特别是房子盖得墙靠墙顶挨顶，万一着火，消防车都进不来。”
城中村改造，表面上是围着房子转，实则是村民的眼前利益和长远利益。
今年，太原市城中村改造实行“政府主导、规划引领、整村拆除、安置优先”，出台多项优惠政策，最大限度地让利于民：市财政返还85%土地出让金，用于支付村民征收拆迁安置成本;安置村民住宅项目减免多项规费;享受棚户区改造优惠政策;用地不足的以拟出让用地补充。市城改办办公室副主任陈志强介绍：这些政策的含金量很高，返还85%土地出让金、规费减免等政策在全国范围内也是十分优厚的。
“安置优先”体现在：优先拆除回迁安置地块、优先转让安置地块、优先办理回迁安置房手续、优先启动回迁安置房建设。开发企业回迁安置房建设不启动，对外销售的商品房不得开工建设。
在这次改造中，老吴一次性领到3年过渡费，回迁楼所在4个片区没有一个差地段，户型大小由村民自选，外加每人20平方米的商铺。他说：“拆迁改造对村民是福不是祸。一 开始不想拆，是担心说下的落不了地。今年，政府派来工作组，挨家挨户讲政策做工作，大家心里有底了。”
房倒屋塌的那一刻，老吴躲得远远的，不忍看、不愿看。但也正是从那一刻起，对于未来生活的畅想就爬上心头。
目前，太原城中村60.1%未用上天然气、58.4%仍采用自备锅炉或直接燃煤取暖、76.3%没有配套市政污水管网、15%无照明设施。特别是每年采暖期消耗燃煤60万吨，产生的二氧化硫、烟尘分别占到全市总量的24%和40%。
地上地下同步、“面子”“里子”并重，全市一盘棋、一张图，各职能部门协调推进：城中村改造到哪里，打通断头路、畅通微循环就跟进到哪里，水电气暖管网就延伸到哪里、公园绿地就布局到哪里;幼儿园、学校、医院、社区服务中心、体育场所就配套到哪里……告别脏乱差，共享城市发展的成果，共享文明美好的生活，将不再遥远。
让群众生活得更好,还要就业有路子、发展有方向。
在许多城中村，村民日子好过了，可网民、酒民、赌民、游民也多了。“这实际上也把年轻人害了，荒废了学业、生长了坏习气。”后北屯社区党委书记李新喜很是忧心。他介绍说，后北屯整体完成改造后，至少能提供4000个就业岗位，人人有活干。村民人均20平方米的商业用房将以入股的形式分红，每人每年至少一两万元。
拆迁补偿合理、村民安置到位、就业充分保障，实现村民利益最大化，各区、各村结合自身实际，积极谋划。如迎泽区、小店区、万柏林区规划建设一批小型公寓房，既为外来人口提供了价廉舒适的生活环境，又解决了村民长远生计;尖草坪区规划建设钢材市场等，发展和壮大优势产业。
一项好的决策、政策能否落地，制胜法宝就是要始终把群众利益放在第一位。唯此，就没有爬不过的坡、迈不过的坎。
依法办事
一把尺子量到底
严格把好民主决策关、公开信息关、公正操作关
城中村改造是一项复杂的系统工程，是一次既有利益和再生利益的大调整。太原市市长耿彦波说：“要坚持依法办事，阳光拆迁，一把尺子量到底，发挥公平正义的力量，不让老实人吃亏。”太原市的做法是：重点把好民主决策关、公开信息关和公正操作关。
过去，有的村干部和开发商胡搁倒，有的向开发企业狮子大开口，把城中村当成“唐僧肉”，大肆侵呑集体资产，导致群众利益受损。现在，各区由政府主导，一揽子推介改造村项目，邀请有实力、有信誉、有业绩的开发企业入场筛选项目。改造合作协议最终由政府、开发企业和村集体三方签订，既保护村民的合法权益，又维护开发企业的合法利益。
在推介会现场，一位村民代表说：“就像给自家‘姑娘’找婆家一样，谁都想找个好的，谁家的实力强、信誉好我们就选谁。”阳光民主决策过程，使各路“神仙”打招呼、要地块、要项目而今绝了迹。目前，54个村改造模式基本成形：40个村引进合作方，其中不乏万科、恒大、富力等知名企业。5个村自我改造，其余正在积极洽谈和寻找合作方。
几十个改造村地段不同、功能不同，太原市在统一规划、统一政策的前提下，逐村分析研究，实行“一村一策一方案”，改造信息全方位公开。
记者在采访中了解到，各村拆迁补偿安置方案在反复征求村民意见的基础上，通过“四议两公开”方式，做到家喻户晓;每家每户拆迁补偿情况、改造资金用途情况等张榜公布;旧村改造片区规划、安置房楼座效果图摆放在醒目位置，村民一目了然。8月2日，走进木厂头村，已是人去村空，但曾经张贴在村务公开栏、印有每家每户拆迁情况和补偿情况的文本、展板被逐一归档保存。
据测算，城中村改造资金少则十几个亿，多则上百亿。今年，市财政将返还的土地出让金全部打到区、乡镇共管账户，收支不再是村干部“一支笔”“一张嘴”说了算。签订协议后，补偿款经层层把关，直接打进村民个人账户。
有的村民嘀咕，村干部咋能没有个亲疏远近?补偿安置会不会厚此薄彼?
村委会工作人员何凤莲的一位老同学全家的户口早已迁走，村里的老房子还没有拆。老同学提出，弟弟是个残疾人，特殊照顾一下，把户口给转回来，享受村民待遇，全家就签字。“村里的户口早就冻结了，转户口的事说成啥也不行。”她上门耐心讲解，帮老同学一起测算，最后这家人高高兴兴地在协议书上签了字。何凤莲说，这次补偿安置设了八道关、一环紧扣一环，谁也做不了假。
不仅如此，今年各改造村“两委”班子成员、党员干部带头拆倒自家的院子、商铺，同时动员父母、亲友率先拆。拆倒一户带动一片的例子比比皆是。
近年来，太原城中村一直是信访举报的重点领域，城中村腐败已成为“苍蝇式”腐败的典型代表。城中村开发撂倒干部、搅乱民心的案例触目惊心。而今，有关部门没有接到一起腐败问题举报。制度约束权力、阳光使用权力、合力监督权力，利益链条被斩断，太原弊革风清、富民强市新局面逐步打开。
积极作为
沉下身子干实事
“比”的过程就是干事创业的过程，以干部的辛苦指数换取群众幸福指数
加快城中村改造是事关太原全局的重大民生工程、重大发展工程。开弓没有回头箭。这场硬仗能不能打赢?干部是关键。
坐在办公室、泡在会议室谈群众感情、讲群众利益只能越离越远。做深做细做实群众工作，必须和群众面对面、心贴心。
近几个月来，市直各部门提前介入、主动服务：住建、发改、规划、国土部门分管负责人每日半天在市城改办集中办公，一站式办理、限时办结。市规划局派出50余名驻村规划师、反复征求村民意见，制订模拟规划方案;市司法局组织律师入村服务、化解家庭矛盾、邻里矛盾;市人社部门举办城中村创业培训、专场招聘会;市民政局细化村务公开内容，可追溯可追责……
在过去的160多个日日夜夜，区、街办、村三级联动，数千名干部组成联合工作组，奔走在拆迁工作一线，把工作做到人头，做到村民的炕头，在服务群众的最前沿砥砺品质、锤炼作风。
郭润红带队进村一个星期了，工作进度仍是零，村民要么锁门走人，要么顶回来一句话“你们来了能干甚了?”上午没人，就中午赶吃饭时间去;白天没人，就晚上下了班去，入户最多的达五六十次。遇到村民家里有老人、病人，工作人员拎上鸡蛋牛奶登门看望，有的还自掏腰包请村民喝小酒拉家常。
近几个月来，设在村委会的拆迁指挥部，每天不到8点就人满满的，经常夜里十一二点还亮着灯。有村民不解地问：你们在村里没有一分地、没有一间房，这么没明没黑地干图啥了?“靠着这份辛苦，渐渐地，村民看我们的眼神也不一样了。”郭润红感慨地说，“很多村民盼拆迁又怕拆迁，担心承诺下的落了空。吃透政策，帮助群众算好拆迁账、安置账、民生账、利益账，绝大多数村民非常通情达理。”
记者在采访时了解到，今年以来累倒、病倒在拆迁现场的干部不在少数：小店区城建中心主任袁钊外出时遭遇车祸，半月板撕裂，医生建议卧床休息，但他拄着双拐仍四处奔波，时常被摔得青一块紫一块。国土资源万柏林分局监察大队中队长贾立斌晚上上山查处完“黑口子”，第二天赶到村里稍加休息后，就接着走访入户，头晕、胸闷了好几天。直到6月30日所包的拆迁户全部签订了协议，他才去医院检查，直接被送进了重症监护室……在搬迁奖励期的最后一天，为了确保每一位在规定期限内签订协议的住户如数拿到奖励，许多指挥部工作人员一直工作到凌晨两三点。
拆迁有力度，更有温度。老人们恋土恋家不想离开，木厂头村就在邻村租了9个院子，安置70岁以上的老年人。同时，在村委会后的大院里修建了20余间彩钢板过渡房、开办了食堂，80岁以上的老人带上被褥便能入住。
正如村民所言，区里、乡镇的干部在村里没有一分地、没有一间房，这股子精气神儿从何而来?
在深化拓展党的群众路线教育实践活动、省委学习讨论落实活动和“三严三实”专题教育实践活动中，太原市咬定干部作风不放松，以上率下，“廉”字打底，“干”字当头。在城中村改造中，大力营造比干劲、比业绩、比水平的氛围，在城中村改造的实践中锻炼干部、甄别干部、使用干部。
“比”的过程就是干事创业的过程。记者在采访中了解到，拆迁指挥部家家建有台账、并对工作组所包的每家每户进展情况进行统计，签一家协议就在展板上插一个小红旗。与此同时，全区对各工作组进展情况进行统计排名、全市对各区进展情况进行统计排名，谁家跑在了前面，谁家落在了后面，一张图表，一块展板，一清二楚。
7月28日，省委书记王儒林再赴太原城中村进行调研，充分肯定了太原市城中村拆迁改造的做法和各级干部沉下身子、干事创业的精神状态，充分肯定了太原城中村改造所体现出的积极作为、攻坚克难、依法办事、为民谋利的精神。
好的开头是成功的一半。坚决打赢城中村改造这场硬仗，并以此为突破口，发挥“六个表率”作用、开创“六大发展”新局面，太原目标坚定，蹄疾而步稳。
“行百里者半九十”。集合力量，爬过一坡，再迈一坎。人们有理由相信，经过两三年的不懈努力，一个个从废墟中崛起的现代化都市生活片区不仅将成为太原的美丽风景，也必将成为城市发展的“发动机”和“推进器”。
土地出让金缴纳计算办法
什么是土地出让金?
金，顾名思义，它是一个与土地和相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展;二是的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。
土地出让金，是指各级政府部门将出让给土地使用者，按规定向受让人收取的的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非税，似税非税。
国有土地出让金缴纳的标准
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
二、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
