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2016-2017年南昌农村土地出让金怎么算
土地是农民的命根子。
如何引导土地规范依法有序流转，推动适度规模经营的发展?南昌市在全国率先建立市、县、乡三级农村土地流转交易市场，并将南昌县、安义县作为示范点，随后又在全市全面铺开。截至2014年底，全市建立县级交易市场5个，乡镇级交易市场66个，基本实现土地流转服务交易区域全覆盖，土地流转开始走上规模化、有序化的发展轨道。2014年，南昌市农村土地流转总面积达93.1万亩，占全市家庭承包耕地总面积的35%，全市开始实现农村资产资本化、农村资源市场化、农民增收多元化。
先确权后流转，土地流转实现“四个转变”
隆冬农闲，安义县长均乡农民却一点儿也不闲。长均村种粮大户唐小成正忙着测量农田面积，为兴建高标粮田作准备。“前几年，因担心政策不稳，我与别人签的土地流转合同都是一年一签。今年，乡里有了土地流转交易市场，大家都放心了，我一签就是5年，一共有300亩。” 2014年12月29日上午，唐小成对记者说。
发展农业适度规模经营，是转变农业发展方式，推进现代农业发展的重要途径。多年来，南昌市因土地流转市场体系缺失，农村土地流转多为自发流转，流转合同、协议不规范，流转得不到法律保障，导致土地流转稳定性差、利益保障性弱。党的十八届三中全会后，南昌市开始建立农村土地承包经营权流转交易市场。省委常委、南昌市委书记王文涛说：“为推进农业规模化、现代化，南昌市在明晰集体承包土地权属关系的前提下，市、县、乡通过建立农村土地流转交易市场，形成‘政府引导、市场主导、农民自愿、依法有偿’的流转机制，为促进农业增效、农民增收建立体制保障。”
土地先确权后流转。2014年，南昌市1000多个行政村全面推进土地确权登记颁证工作，把农民的承包地变成物权，使流转的稳定性得到增强。之后，建立农村土地流转信息化网络交易平台、价格评估体系、政策保障体系、监督服务体系。
在南昌市农村土地流转交易市场，市经营管理站站长魏新林指着电子显示屏幕滚动着的供求市场信息介绍，乡交易市场负责收集土地流转面积、流转年限、流转价格信息;县交易市场负责指导确定流转价格、交易，指导签订流转合同、登记备案发证，指导监督合同履行、调解仲裁纠纷;市交易市场负责指导县、乡土地流转交易。农民从提交流转申请，到交易市场审查、信息发布，再到组织交易、签订合同，跟踪服务及解决纠纷，全过程公开、合法、规范。
南昌市建立三级农村土地流转交易市场后，带来了土地流转的“四个转变”：土地由口头流转向合同流转转变、自发流转向委托流转转变、零星流转向连片流转转变、短期流转向长期流转转变。南昌县农村土地流转面积已达31.86万亩，土地流转率达51.54%。
新型农业经营主体发展壮大，农村土地得到高效利用
建立土地流转交易市场后，南昌农民大胆将土地进行流转、入股和抵押。新型农业经营主体也加大投入，加快发展升级。
通过政府搭建流转交易平台，流转双方实现了“双赢”。原来农户分散经营，一季每亩纯收益只有300至500元，现在，农民以出租的形式流出土地，每年每亩可获得400至600元的收入，农民以入股的形式流出土地，每年也可从项目中收益分红。同时，土地流转使农民从土地上解放出来，通过外出务工或开店办厂等方式增加收入。南昌县武阳镇朱坊村农民朱绍泉介绍，他把7亩农田流转给本村种粮大户，自己开了一家建材店，2014年纯收入可达10多万元。
经营主体集中土地后，通过发展高效农业，土地产出率成倍增加。去年，绿能公司通过工厂化育秧，提高秧苗综合质量，水稻两季亩产达920公斤，亩均比2013年增39公斤，年产值7800万元，利润300多万元，分别比2013年增长20%和25%。
农业新型经营主体的发展，形成了农业经营主体拉动土地流转、土地流转壮大农业经营主体的良性循环。截至2014年底，南昌市农民合作社达3442户，同比增加13%，覆盖全市30%以上农户;家庭农场数达7094家，比2013年增长了10倍，经营耕地总面积达由2013年的0.7万亩增加到30余万亩。
土地出让金缴纳计算办法
什么是土地出让金?
金，顾名思义，它是一个与土地和相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展;二是的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。
土地出让金，是指各级政府部门将出让给土地使用者，按规定向受让人收取的的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非税，似税非税。
国有土地出让金缴纳的标准
我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。
一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
二、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
