《2016-2017年深圳农村土地流转新政策及管理办法(征收标准和流程)》是由大铁棍娱乐网（www.datiegun.com）编辑为你整理收集在【社会万象】栏目，于2016-11-21 11:38:02整理发布，希望对你有所帮助，可及时向我们反馈。
农村土地是指国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，简称为农地。《2016-2017年深圳农村土地流转新政策及管理办法(征收标准和流程)》由于新政策暂未出台，因此沿用往年政策， 如有变动，请以官网发布为准。
2016-2017年深圳农村土地流转新政策
深圳此次新政鼓励集体工业用地上市交易，并不涉及到土地性质的大规模转性，主要还是为了提高深圳城市产业用地的供给，盘活存量土地资源，同时公布的《深圳市宗地地价测算规则》中提出将通过优惠地价吸引高端企业落户，支持深圳产业升级，对深圳原农村集体用地上市交易的规则作出进一步规范。
此轮土地改革透露出一个什么信号?中央的土地改革将遵循一个什么样的逻辑?南方日报记者专访了社科院研究员党国英、华中师范大学中国农村问题研究中心主任徐勇、长江证券高级分析师王夏儒，点评深圳农村集体工业土地获准入市政策的示范意义。
土地改革正加速前进
南方日报：深圳农村集体工业土地获准入市政策，透露出一个什么信号?
徐勇：现行农村土地入市途径是：先将农村集体用地转变为国有用地，再通过政府招拍挂等方式将土地使用权转让。该方式一方面催生地方政府对土地财政的依赖，另一方面却并未使农民从土地使用权流转中收益。此次深圳市土地制度改革在理顺农村城镇化过程中农村集体经济组织土地权益争议的同时，使农村土地使用权受让方直接与出让方对接。这使农民从土地使用权出让中直接受益，并补充地方财政收入。也标志着深圳土地管理制度改革拉开土地供给双轨制序幕。这有利于理顺农村土地城镇化中的权益争议，使农民从土地使用权出让中受益。
王夏儒：我们国家十几年来一直在搞土地改革，深圳市也不例外。2004年，深圳市就曾启动农地转国有试点，将宝安和龙岗两区的农村人口一次性转为城市居民，同时将两区956平方公里集体土地一次性转成国有土地。这个动作在国内是比较前沿的。不过，这部分土地的利用则存在很大的不足，按照深圳市规划委的说法，“此次政策创新，主要是针对农村城市化过程中存在 部分土地权益有争议，政府拿不回，集体用不了 的历史遗留问题，以及部分深圳原农村集体经济组织继受单位将土地用于低端厂房建设、廉价出租的现状”。所以深圳本次将产业空间资源优化配置作为一号文件，名是加快集体土地改革，实是解决历史遗留问题，具有一定的地域性。
集体建设用地流转市场可期
南方日报：深圳的文件表态，原农村集体经济组织拥有的土地可以进入市场挂牌交易。但集体建设用地流转和小产权房定位依然悬置，如何理解上述信息?
王夏儒：这确实是新政释放的重要信号，标志土地改革正加速从提高征地补偿向集体土地入市切换，沿着我们的逻辑，那么下一步就是小产权房定位和集体建设用地流转市场。
党国英：近年来，我国农村土地流转规模正在稳步扩大。据有关方面披露，目前农村耕地总体流转率已经超过10%，江苏、浙江等经济发达省份在50%左右，还有少数地方比例更高。土地流转使得一些经营规模大的农户得以产生，提高了农业综合经济效率。调查发现，大农户比小农户更重视农业投入，经济效率也更高。但从当前土地流转实践看，也存在一些值得关注的问题。譬如，一是产权明晰程度低增大了土地流转的交易成本，影响土地流转效益;二是农业规模化经营往往具有多重目标，导致土地经营规模不尽合理;三是规模化经营主体的组织形式复杂，总体上还不完全适应农业现代化的需要;四是国家土地管理政策的某些方面不利于土地合理流转。从全局看，农村土地流转工作处于“八仙过海，各显神通”的状态，亟需中央政府在改变不合理相关政策的同时，出台一个指导性文件，促进农村土地流转工作健康发展。
南方日报：中央的土地改革将遵循一个什么样的逻辑?
徐勇：应该是土地确权、大幅度提高征地补偿、集体土地入市、小产权房问题、建立集体土地流转机制。
对商品住宅冲击不大
南方日报：集体建设用地入市会否对商品住宅造成冲击?
党国英：冲击不大。此次新政鼓励集体工业用地上市交易，并不涉及到土地性质的大规模转性，主要还是为了提高深圳城市产业用地的供给，盘活存量土地资源。
徐勇：不会。按照《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，“其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。”
南方日报：当前在农村土地流转工作中应推动或提倡些什么呢?
党国英：首先，要落实中央关于农村土地承包权长久不变的改革意见。落实这项改革意见时要明确告诉农民今后再不调整土地，并要按照农民的意见决定是否要作“最后一次调整土地”。这项改革将提高农民土地财产权强度，有利于延长土地租期，调动农业大户的投资积极性。笔者认为，“在现有基础上”实行土地承包权长久不变的“一刀切”政策不宜推行。
其次，尽可能鼓励农业经营者之间自主达成土地流转协议，避免政府直接干预。已经通过“返租倒包”途径实现土地流转的地方，应注意在土地整理中与原土地承包者达成补充协议，明晰相关权利。
此外，可要求地方政府确立土地经营的最大规模，避免规模过大。规模过大时一般会发生“二次承包”，容易引起纠纷。据笔者粗略测算，在我国粮食主产区，如果农户的土地经营规模达到150亩左右，其人均纯收入就可与城市水平看齐或更高。其他农作物的生产也会有一个适度规模，能够保证农户的收入可与城市水平比肩。地方政府在确立“适度规模”时应以这个标准为基础。在城市化水平不断提高的背景下，我国农户的规模经营“适度”标准还会不断提高，从而要求更大幅度的农村土地流转。同时应规范农民专业合作社在规模化经营中的行为，更好地发挥合作社推动农业现代化的作用。
2016-2017年深圳农村土地流转管理办法(征收标准和流程)
以“政府令”的形式发布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(下称《办法》)规定，集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。 困扰广东及国内多年的土地紧缺难题可望得到破解。据了解，对农村集体建设用地流转，国家目前没有专门的，而此份《办法》是国内第一份对农村建设用地流转入市具有法律效应的实操性文件，被解读为中国土地政策的新一场“革命”。 破解土地供需矛盾 10月1日之后，受尽“缺土少地”之苦的广东省将获得充足的土地“支援”，源源不断的农村集体土地交易将打破这种“缺地困局”。 据了解，广东新出台的这一《办法》对集体建设用地使用权的流转范围、用途限制、流转的程序和流转后的收益及法律责任等问题都作了具体明确的规定。农民不再受“占地”之苦，政府也走出缺地之困。《办法》使农村集体土地直接入市拥有了合法地位，对农地出让、出租、转让、转租和抵押等行为都给予了颇具可操作性的具体规定。城乡统一、以用途管制为中心的土地管理制度首先由广东破题。 “我们在调研中发现，发达地区由于土地供需矛盾日益加剧，在5年内几乎无地可征。例如苏州、无锡等地就面临这种情况，给引资带来了极大的困难。”国务院发展研究中心农村部部长谢扬这样对记者说。这一矛盾在珠三角地区同样突出，而农村集体建设用地上市能解决一部分土地紧缺问题。 广东省人民政府发展研究中心副主任、专家王利文对记者介绍，在地方招商引资的过程中，这些集体用地由于产权不清晰，也拿不到产权证，土地的“身份不明”使得一些想来的外商止步门前，也成了困扰当地政府的一大难题。 有关资料显示，珠江三角洲地区农村集体建设用地占全部建设用地总量的50%以上，这些用地的流转是补充城市用地的一条重要路径。 “是政府规定，不是人大条例” 《办法》在给广东带来诸多“利好”之后，更多的“利空”因素也显现出来。广东省的这份地方性规章与国家大法相冲突，这给《办法》的实行置下障碍。 记者了解到，《办法》与《土地管理法》有根本上的冲突。《土地管理法》第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”法规里也明确规定，农民集体所有的土地必须征为国有后才能出让。 而2004年由国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》对原有土地政策虽有松动，但也缺乏可操作性。《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“在符合的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”。但这份文件并没有具体的操作办法，而基层的多年试点，也不见“农地入市”的全国性改革措施和法规出台。 “由于原有的法规对农村建设用地流转的不可操作性，土地出租、转让等流转行为仍然是隐性地进行。”广州番禺区政府综合调研科科长傅铭深说，虽然之前在流转管理办法上有条例参考，但都难以操作。《办法》即将生效，广东省内的各地区都寄予了厚望，但业内人士也担忧，
《办法》其实与《土地管理法》有冲突的地方，这些冲突今后将如何解决。 广东省法制办法规处赵副处长表示，《办法》与《土地管理法》是有些不大一致，但现在农村土地在放开，实际上各地的农村土地也在流转。现在政府在进行规范，至今还没遇到操作冲突。但对于这份《办法》的法律效用，赵副处长也表示，现在只是政府的规章制度，不是人大的条例。 土地供需矛盾的突破口? 有关专家告诉记者，一份名为《非农建设用地管理条例》的建议稿今年已经纳入全国人大立法程序，具体内容是规范农村非农建设用地流转的问题。但今年内出台的可能性非常小。 中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云表示，现在解决“非农建设用地”问题迫切需要建立政策规范，对非农建设用地建立统一的规划、建设和管理机制。只有在法律法规方面予以完善，非农建设用地才会成为解决土地供需矛盾的一个突破口。 记者了解到，各地都在进行土地规划的修编工作，而土地供求矛盾已经越来越成为发达地区的“心头之痛”，而本轮土地利用规划纲要修编也将面临着保护农地和经济快速发展之间的矛盾。 “所以广东省对非农建设用地流转管理的破题，对于这次修编工作是具有重要意义的。”有专家对记者表示，非农建设用地使用权可上市流转的做法，将有利于盘活农村原有的建设用地。 虽然广东的做法走在了前面，但邹晓云也告诉记者，对于国有土地使用权，国务院有明确规定转让的条件、转让的范围、转让办法，而对非农集体土地使用权的转让至今还没有一部相关的法规。
