《2016苏州房价 2016苏州最新房价(二)》是由大铁棍娱乐网（www.datiegun.com）编辑为你整理收集在【新闻热点】栏目，于2016-04-17 19:51:32整理发布，希望对你有所帮助，可及时向我们反馈。
尤其是苏州园区，去年该区域房价的涨幅高达40%，新区约为20%。九龙仓时代上城、天地源(5.770, 0.06, 1.05%)七里香都等热门项目在一年不到的时间内，价格翻了一番。
以2015年5月13日开盘的九龙仓时代上城为例，当时均价15000元，2016年1月29日加推，均价达到了28500元，该项目售楼员告诉经济观察报记者，预计4月加推116套140平方米户型的房源，均价突破3万元。
春节后的涨幅更为惊人。与去年同期相比，3月份苏州姑苏区房价上涨了10911元/平，增幅达到惊人的82.4%。
今年的两场土地拍卖拍出高溢价后，土地周边项目几乎全部有提价的打算。在苏州拥有4个项目的某房企营销负责人透露，旗下项目预计提价10%-15%，全市大部分项目都计划这样的涨价幅度，而地王周边的项目，涨价幅度更高。
正荣地产苏州公司营销总监成军直言，按照目前土地拍卖的楼面地价，全市房价上两万指日可待，上三万今年年底前也有可能出现。他和很多同行交流过，普遍的共识是，短期内这些房企对价格的期望大于对去化的需求，即便一段时间内成交量下滑，开发商也不会调低售价。“我们还是看多的，这个阶段推货节奏会有所调整，经营导向是更注重利润。”成军说。
需求真的如此多吗?
过去库存较高的时候，苏州市场上有7成到8成的需求来自刚需。2015年下半年以后，积压的改善型需求纷纷入市。
最值得注意的是，投资客已经悄然进场。韩云霞从代理公司处拿到的数据显示，目前苏州市场的投资客比例达到15%-20%，苏州湾片区等个别区域投资客比例更高，有些项目甚至有7-8成投资客，而浒关地区约有3成。
成军表示，不同楼盘的投资客比例不同，正荣旗下的华府项目，最多的时候投资客也有3成。
“当投资客大量出现的时候，去库存就变成了一个伪命题。”一位当地房地产资深人士认为。
“面粉”奇货可居
去库存的落脚点，在于房地产投资的重新回暖。土地市场是风向标。
4月7日、8日苏州的土地拍卖，累计揽金250.8亿元。这个数字，几乎相当于当地2015年全年土地收入的一半。“在去库存的背景下，各方面政策都支持购房，使当地压制已久的购房需求爆发，房市热度传导至土地市场。同时，苏州早在2014年下半年就针对库存过高的土地供应进行了有意识的控制。”前述当地房产资深人士说。
经济观察报记者查阅了历年供地数据，最多的时候，苏州全年供应不超过900万平方米，常年处于600万-700万平方米。
但2011年以后，苏州全市土地供应面积都保持较低的水平：2012年是561万方，2013年575万方，2014年的439万平方米更是创了新低。2015年前6个月，苏州没有供出一块地，全年苏州市共成交经营性土地建筑面积652万平方米。
与之形成对比的是，苏州房屋成交量近一年来不断攀升，此前苏州一手房的月均成交量基本维持在60万-70平方米，但是去年6月份以后，每月的成交量超过了120万平方米。
克而瑞数据显示，2015年苏州商品房共成交1268万平方米，比2014年上升48%。其中住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，为近三年最高值。
紧张的土地供应无法满足膨胀的需求，每块地拍出都遭到哄抢，“面粉贵过面包”。
苏州自身的条件，吸引了大批外来房企。2015年，苏州全市实现地区生产总值1.45万亿元，常住人口总量1061.6万人，超过绝大多数二线城市。
在韩云霞看来，苏州楼市高涨最根本的原因，在于各路资本对苏州的追捧：“很多房企收缩到一二线城市，苏州是他们布局的高地。”
而对楼市的“机构投资者”开发商而言，地方政府在加大去化的同时，能否同时将土地供应控制在与当地市场潜力匹配的区间内，是其投资的重要标准之一。“7号拍地那天，激烈程度和我们预期的差别非常大，真没想到价格拍得那么高，所以我们也没拿到。”成军参与了两天的土拍，他所在的正荣地产报名了全部 13宗地块的拍卖，对每一块地都做了充分调研，最终在8号以5857元/平方米的楼面地价拿下了望亭一幅地块。
也有身负指标的某外来房企营销总监坦言：“集团下了指标，必须进入苏州。现在这个价格，压力确实大，但是不拿往后更没有机会。”
还需要去库存吗?
当被问到“苏州楼市还有去库存压力吗”的问题时，几乎每一个苏州业内人士都不假思索地否认。
数据显示，目前苏州的库存消化周期仅仅2-3个月。而2014年5月底，苏州市新房存量为117801套，其中住宅55857套，库存达到2年历史最高点，消化周期超过10个月。
正荣地产营销管理部总经理刘翔对经济观察报表示，房地产业内一般将10个月的存销比视为健康线，10个月以内的市场几乎没有去库存压力，超过20个月则是一个很不被看好的市场。
2015年，苏州的房企加速出货，当地甚至有一幢楼一口价的卖法，随后“330”新政出台，政策利好不断，当年7月份，苏州便打破了维持15个月的50000套存量大关。
2015年下半年开始，苏州的库存以月均7535套的速度在消减，成为全国库存去化周期最短的城市。
低库存也成为苏州吸引外来房企的一大因素。开发商在决定进入一座城市之前，一般会进行深入调研，存销比是调研的关键指标。
值得一提的是，目前全国楼市的去库存出现分化。不少三四线城市的存销比超过30个月，但一线城市和部分二线城市的压力目前已经很小。
以长三角地区为例，苏州、南京、合肥、厦门等城市长期占据全国库存消化周期最短城市前列，截至4月13日，南京新房库存量为29766套，创下2003年10月以来当地新房库存的历史低点，仅够市场消化2个月。
尽管目前数据显示，无锡库存消化周期是11.5个月，杭州则是16个月，仍有库存压力，但均较半年前缩短了3~5个月。两年前被戏谑为鬼城的常州市，经过政府一年多鼓励卖房同时扎紧土地供应口袋，目前商品住宅去化周期已经缩短至不到12个月。
“涨得有理有据的时间过了”
“苏州的房价和城市等级实在是不匹配，远远落后于南京和杭州。按照苏州的经济发展水平，去年的上涨在意料之中。”一位要求匿名的苏州房地产业内专家对经济观察报说。
这个观点在苏州房地产业内几乎成为共识，但也许并不一定适应2016年的情况。
“2016年之前市场热时，我们一直觉得涨得有理有据。但现在补涨期过了，投资客进场，应该注意到风险。没必要紧跟杭州和南京的步伐。”韩云霞强调，苏州不管是从人口还是产业结构上来说，都容易被高估。
这有区位和行政规划的原因：苏南地区的中心城市与所辖县市区域“错位”，苏州中心城区不是所有苏州人(行政管辖意义上)的中心城区，在买房行为上，昆山、太仓、张家港等地居民不会去苏州主城区买房。
市场过热的情况下，苏州市政府也伸出了干预之手。《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》规定，开发商在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。
但当地多位开发商人士表示，该政策其实并没有起到作用，因为房企可以将申报价格提高，只要售价比申报价格的涨幅不超过12%就可以，“比如我这个盘打算涨到3万，我故意申报一个4.5万元。”
苏州市政府强调，目前苏州市场存在部分区域房价短期上涨过快、局部房价过高的状况，场外资金大量进入房市，市场可售房源紧张，稳定房价、清理杠杆是当务之急。
不止一位开发商在采访时透露，由于苏州库存少，政府对新房供应量较为敏感，会严查“捂盘”等行为。但此轮土拍后，仍然有数个项目被指责捂盘。
成军提醒说，从经济发展规划和人口导入角度看，目前的高地价长期看是有支撑的，园区和新区的支撑面更有力，但吴中、相城等地区还是有差距，“不是每块地都能负担得起地王的称号”。
目前普遍的疑惑是，2万元、甚至3万元的时代，苏州能承受得起吗?
作为江苏常住人口最多、经济最发达的人口净流入城市，苏州多年的人口大规模导入一直被开发商视为潜力之一。但是，苏州市统计局今年3月16日发布的人口与就业发展报告显示，2015年末，苏州常住人口总量1061.6万人，环比上年仅增加1.2万人，微增0.1%。“十二五”期间，苏州常住人口年均增长0.3%，远低于“十一五”期间年均8.9%的增长速度。
目前苏州流动人口呈现省内流入人口回流增多，省外流入人口减少的新现象。2015年末，苏州公安登记流动人口698.05万人，比2014年末略减0.85万人。
“这是一个值得我们大家警惕的风险，不排除有高价拿地的开发商被套在其中。”苏州一央企开发商提醒说。
(应受访者要求，王楠为化名)
