2016年上海房价上涨多少,揭秘房价大涨根本原因(二)

发布时间:2016-07-16 09:20:43 来源:大铁棍娱乐网

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  1、上海住房现在的供求结构是怎样的?

  上海商品住宅自2006年以来的10年时间,累计批准上市182.8万套商品住宅,累计销售178.5万套,余量仅4.3万套,其中还包括别墅和商办类公寓。按照年均销售17.8万套计算,仅够3个月销售的量。(按照正常楼市去化周期在12个月的标准,这个数字意味着什么,不用说很清楚了)

  2、上海为什么不能多盖点房子?

  因为上海土地供应不足,上海近十年成交住宅用地规划可建住宅面积1.42亿平米,平均每年1420万平米,按照年销售17.8万套,套均80平米,刚好需要1420万平米。显而易见,可建的基本上都卖了,当然供不应求。(指标用一块少一块,政府当然不舍得放)

  3、上海有多少住房需求?

  上海每年新婚11万对,离婚7万对,再婚3.8万对,需要住房至少10余万套吧?上海2000-2010年年均新增常住人口就达到64.2万人,近4年年均新增30.7万人,仅这部分人就需要住房10万套/年吧?两项相加就要20多万套,还不算改善性需求和投资性需求。

  之所以只卖了17.8万套,是因为供应不足、房价太高,还有限购,不然…

  4、上海房价一直在涨吗?

  上海房价一直是震荡上行,去年12月均价达到2.7万元/平米,比前年12月的2.1万元/平米上涨了28.5%。房价上行的关键要素之一还是地价推动,上海近两年的楼面地价均在1万元/平米以上,相比2013年的6643元/平米上涨了54%。

  5、上海地价为什么那么高?

  上海缺少建设用地。上海市要控制开发强度,土地受到控制,2020年要守住3185平方公里的建设用地红线,现在已经用了3124平方公里,余量只有61平方公里,这是上海市建成区面积的上限。

  上海2003-2007年住宅平均供地1797万平米/年,2008-2015年住宅平均供地732万平米/年,减少了一大半,即便是未来5年按照732万平米/年继续出让,也只能出让36.6平方公里,剩余部分用于道路、工业、商业等余量甚少。

  达到61平方公里的上限,上海就不再有新增土地供应,只能靠城市更新也就是拆迁改造获得新的土地供应,显然土地成本还会更高。

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