《2017年呼和浩特农村宅基地买卖最新政策及补偿标准》是由大铁棍娱乐网（www.datiegun.com）编辑为你整理收集在【新闻热点】栏目，于2016-12-06 22:48:17整理发布，希望对你有所帮助，可及时向我们反馈。
农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。农村宅基地能否买卖?农村房屋买卖是否有效?以下是小编整理的关于《2017年呼和浩特农村宅基地买卖最新政策及补偿标准》一些相关资讯。接下来，跟着小编一起来看看吧。由于新政策暂未出台故继续沿用2015年度的说明。如有变动，请以官网发布的消息为准。
农村宅基地买卖最新政策
市场化改革的大车，是由产权改革与价格改革两匹马牵引的共轭改革。
2015年又是一个改革年。价格改革方面：2015年10月12日，中共中央、国务院《关于推进价格机制改革的若干意见》，提出“放开竞争性环节价格，充分发挥市场决定价格作用”，成为新一轮价格改革的纲领性文件。
产权改革方面：2015年8月24日，中共中央、国务院《关于深化国有企业改革的指导意见》，提出“以管资本为主”的新理念，是新一轮国企产权改革的指导性文件;2015年11月2日，中国政府网公布中办、国办印发的《深化农村改革综合性实施方案》，是新一轮农村产权改革的指导性文件。
这份文件提出：开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，并提出了宅基地制度改革的基本思路：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。
趋向让农民拥有宅基地的完整产权，这是对历史与现实的一个重大交代。此话怎讲?
宅基地本无事
简单梳理一下1949年以来中国宅基地制度的流变。
从三大改造说起。关于农业社会主义改造，官方表述为：到1956年底，参加初级社的农户占总农户的96.3%，参加高级社的达农户总数的87.8%，基本上实现了完全的社会主义改造，完成了由农民个体所有制到社会主义集体所有制的转变。
所谓“社会主义改造”，指的是“生产资料公有化”，并非要将一切财物收归国家所有或集体所有。根据生产资料/生活资料两分法，生活资料仍归个人所有。农业社会主义改造三阶段：互助组→初级社→高级社，生产资料集体化程度逐次提高。那么，根据当时法律政策，宅基地要不要被集体化呢?
1956年6月30日，全国人大通过《高级农业生产合作社示范章程》。第13条规定：入社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有;社员私有的生活资料和零星的树木、家禽、家畜、小农具、经营家庭副业所需工具，仍属社员私有，都不入社。第16条规定：社员原有的坟地和房屋地基不必入社。社员新修房屋需用的地基和无坟地的社员需用的坟地，由合作社统筹解决，在必要的时候，合作社可以申请乡人民委员会协助解决。根据上述规定，房屋+宅基地(房屋地基)作为生活资料仍归个人所有。
天下本无事。如果没有后面的人民公社一揽子事情，就不会出现现在的宅基地问题。宅基地问题是人民公社遗留问题。
人民公社遗留问题
1958年9月1日与4日，《红旗》第七期与《人民日报》先后刊发《嵖岈山卫星人民公社试行简章(草稿)》。第5条规定：在已经基本上实现了生产资料公有化的基础上，社员转入公社，应该交出全部自留地，并且将私有的房基、牲畜、林木等生产资料转为全社公有，但可以留下小量的家畜和家禽，仍归个人私有。
这一条的要害是将宅基地(私有的房基)归入生产资料范畴，要求公有化(全社所有)。虽然是“试行”+“简章”+“草稿”，但河南嵖岈山卫星人民公社可是“天下第一社”，是人民公社化的母本。宅基地问题由是而起。
1962年9月27日，中共八届十中全会通过《农村人民公社工作条例(修正草案)》，即“人民公社六十条”的第三版/最终版。第21条规定：生产队范围内的土地，都归生产队所有;生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。沿袭了嵖岈山卫星人民公社将宅基地视为生产资料要公有化的观点，只是从“全社所有”降级为“生产队所有”。
但是，该条例第44条又规定：要保障社员个人所有的一切生活资料，包括房屋、家具、衣被、自行车、缝纫机等，和在银行、信用社的存款，永远归社员所有，任何人不得侵犯。
第45条更是明确规定：(1)社员的房屋，永远归社员所有。(2)社员有买卖或者租赁房屋的权利。社员出租或者出卖房屋，可以经过中间人评议公平合理的租金或者房价，由买卖或者租赁的双方订立契约。(3)任何单位、任何人，都不准强迫社员搬家。不经社员本人同意，不付给合理的租金或代价，任何机关、团体和单位，都不能占用社员的房屋。如果因为建设或者其他的需要，必须征用社员的房屋，应该严格执行国务院有关征用民房的规定，给以补偿，并且对迁移户作妥善的安置。
归纳一下这些规定：宅基地-生产资料-集体所有-不能买卖VS房屋-生活资料-个人所有-有权买卖。但问题来了：房屋附着在宅基地之上，房地在买卖上不可分离，怎么整?
所有权与使用权分离
一个解决路径是回到将宅基地界定为生活资料的正统社会主义观点，但历史选择了另一条路径。客观地说，如果我们生产资料与生活资料分别理解为资本品与消费品，那把宅基地及土地归入生产要素/资产/资本品范畴，也是合理的。
1963年3月20日，中共中央《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》转发了国务院农林办公室整理的《关于社员宅基地问题》，规定：(1)社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变，生产队应保护社员的使用权，不能想收就收，想调剂就调剂。(2)宅基地上的附着物，如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。
这个仍然有效的中央规范性文件提供了一个解决路径：将宅基地的所有权与使用权相分离，所有权归于集体，使用权归于个人，这样宅基地使用权+房屋所有权就可以买卖转让了，并且还没有限制转让的对象，理论上城乡居民都可以买。照理说，宅基地问题解决了。
改革开放后对宅基地的法律政策，均源于此。1998年修订的土地管理法第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2007年物权法第13章为“宅基地使用权”，规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定(第153条);已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记(第155条)。
产权再次缺损
但新的系列问题又出现了。问题之一：对交易范围的限制。2008年建设部出台《房屋登记办法》。第83条规定：申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。第87条规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。这是将农村村民住房所有权(+宅基地使用权)的交易范围限制在本村。
问题之二：对交易对象的限制。1999年国办《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》首次规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2007年国办《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》更是明确规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。将城镇居民从交易对象中排除了出去。
问题之三：对宅基地使用权抵押等金融功能的禁用。1995年担保法第37条规定宅基地的土地使用权不得抵押。2008年物权法第184条沿袭了这一规定。
完整产权的意义
这里讲一下产权的基本原理。所有权与产权不是一回事，前者指的是谁名义上拥有这项财产，后者指的是谁拥有这项财产的使用权、收益权与转让权。一项财产的所有权与产权是可以分离的。1963年的中央规范性文件在中国开创了将宅基地所有权与使用权分离，深合新制度经济学的基本理念。现在城里的商品住宅，购房者既买了房子，也买了70年的国有土地使用权，也是基于同样的逻辑。只不过，宅基地使用权理论上是永久的。
不过，商品住宅是可以转卖的，与其不可分离的70年国有土地使用权也随之换了业主，并且城乡居民甚至外国人都可以购买，还可以办理按揭抵押贷款，这等价于70年国有土地使用权是可以转卖与抵押的。另一个佐证是开发商拍下的国有土地使用权，既可以转卖给别的开发商，也可以抵押给银行以获得开发贷款。
一比较，问题来了。农村房屋+宅基地使用权不能卖给城里人，不能卖给村外的任何人，只能卖给本村的农民，极大地削减了这项财产的转让权与收益权。道理是简单的供求关系。把一项商品的卖家强制缩减了N个数量级，需求被大大削减，令其市场价值大贬。
同时，也别低估了禁用金融权能的后果。能否使用金融杠杆的小小差别，引发的效应极大：一是借助杠杆令城里人拥有的资产价值远远多于农民，二是使用杠杆能增加资产的流动性，让死的、有形的资产变成活的、无形的资本，从而创造更多的财产性收入。
秘鲁经济学家德索托认为，许多发展中国家的穷人穷≠没有资产。他估算，在发展中国家，由穷人占有但不合法所有的房地产资产总额超过9万亿美元。有资产还穷，此话怎讲?
穷人持有大量资产：没有门牌的房子，没有确权的商铺与土地及没有登记的工厂等。但因为没有得到合法的产权登记、确认与表述，这些资产，首先只能在高信任但狭隘的熟人圈子中进行流转交易，限制了交易对象与市场范围;其次不能使用抵押等金融功能，从而无法转化为活的资本。办信用卡对白领来说易如反掌，但对与金融绝缘的穷人来说难于登天。中国宅基地问题与这个问题是高度同构的。
其实，不让城里人买宅基地，不让农民抵押宅基地使用权，一个初衷也是为了保护农民利益，不让“狡猾”的城里人与银行“骗取”农民的宅基地，但这是把农民当成没有行为能力、不能保护自身权益的“傻子”了，更是出于对完整产权与资本化关系的无知。事与愿违，结果是以保护农民之名收伤害农民之实。
一个类似问题是股权分置，问题起于为了确保对国企的控股，规定高比例的国有股份不能流通。因为有人认为，国有股流通会动摇“公有制主体地位”。后来政府想把一些国有股流通，却发现流通股持有者强烈反对。这才如梦初醒：股份和其他财产一样，限制了其转让权，也就限制了其收益权，价值会大打折扣;国有非流通股的安排，反不利于国资保值增值。最后，2005年股权分置改革，以非流通股向流通股支付对价的方式逐步实现全流通。
以上初步阐释了完整产权的价值与巨大威力。
《深化农村改革综合性实施方案》中的宅基地制度改革基本思路，包括“保障农户依法取得的宅基地用益物权”(使用权与收益权)，“探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制”(转让权与收益权)，“探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径”(金融功能与转让权)等。向赋予农民完整产权趋近，有针对性，意义极大。
2015年11月3日，新华社发布的中共中央《关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》，提出：维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。明确“进城落户农民”亦享有宅基地产权，不可忽略。
农村宅基地买卖补偿标准
第十三条集体宅基地征收房屋补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，具体补偿方式由征收单位与被征收人协商确定。
下列建筑物或构筑物不予补偿，一律无偿拆除：
(一)抢建、搭建、乱建的违章建筑;
(二)超过二层以上的非法建筑;
(三)占用耕地的违章建筑;
(四)用简易材料搭建的不具备居住条件和使用功能的构筑物。
第十四条集体宅基地征收房屋货币补偿，实行房地分离以地为主的补偿方式。被征收房屋货币补偿价格由被征收房屋建筑重置成本价结合建筑容积率和被征收房屋宅基地征收价两部分组成。
第十五条本办法所称建筑容积率是指宅基地上房屋建筑总面积与宅基地面积之比。
建筑容积率执行《呼和浩特市市辖区农村宅基地规划和用地管理办法(试行)》(呼政发〔2005〕51号)中“重点控制范围和一般控制范围内建筑容积率不得超过0.75，重点控制范围和一般控制范围外建筑容积率不得超过0.4”的规定。
第十六条被征收房屋具有合法房屋权属证明的，其成本重置价依照产权证载明的面积，按附表一的标准补偿。合法房屋权属证载明的建筑面积小于以建筑容积率1.1确定的建筑面积部分，按本办法第十七条(一)、(二)补偿。
第十七条被征收房屋没有合法房屋权属证明的，按下列规定补偿(见附表四):
(一)实有建筑容积率在0.75以内的,对实有建筑面积按附表一的标准补偿,对容积率不足0.75面积的部分给予400元/㎡的补偿,并再对容积率0.75至1.1之间的面积按300元/㎡予以补偿;
(二)实有建筑容积率在0.75-1.1之间的,对0.75以内的实有面积按附表一的标准补偿,对剩余实有面积按400元/㎡补偿,对不足1.1的部分按300元/㎡补偿;
(三)实有建筑容积率超过1.1的，对0.75以内的面积按附表一的标准补偿，对0.75至1.1之间的部分按400元/㎡补偿，对超过1.1的部分按200元/㎡予以补偿。
第十八条被征收宅基地补偿标准，按照宅基地使用证明载明的面积乘以宅基地地类补偿标准(附表二)予以确定。没有宅基地使用证明的，按实际测量的面积乘以宅基地地类补偿标准予以确定。
市辖区人民政府可以根据宅基地所在区位、环境、交通等因素对地类补偿标准作适当调整。
第十九条被征收房屋每平方米的建筑成本重置价(附表一)和宅基地区片划分(附表五)及宅基地征收地类补偿标准(附表二)由市人民政府公布,并适时调整。
第二十条集体宅基地征收中涉及的办公用房、商业用房、工厂、加工车间等生产经营性用房按产权产籍所载明的房屋用途进行评估予以补偿。擅自改变土地或房屋使用用途的，拆除时仍按原批准使用用途予以补偿。
第二十一条被征收房屋实行产权调换的，宅基地面积小于等于204㎡的，按照建筑容积率0.75确定的建筑面积进行产权调换，剩余的房屋建筑面积按200元/㎡予以补偿。宅基地面积大于204㎡的，按照宅基地204㎡以建筑容积率0.75确定的面积进行产权调换;宅基地大于204㎡的部分和剩余的房屋建筑面积按照本办法第十七条确定的标准进行货币补偿。
前款规定实行产权调换的，不再对宅基地予以补偿。回迁村民住宅小区的，双方互不找差价;回迁经济适用住房和商品房的，双方视情况互找差价。
第二十二条村民私自转让宅基地或院落，没有合法手续的，对买受人的购置、建设、修缮的支出费用予以补偿。其宅基地不予补偿。
对私自买卖宅基地的村民，不再另行安排宅基地。
第二十三条征收人应当向被征收人支付搬家补助费(见附表三)。
实行产权调换的，在过渡期限内，被征收人自行安排住处的，征收单位应当支付过渡费;被征收人使用征收单位提供的周转房的，不支付过渡费。在批准的延长过渡期限内，对自行安排住处的被征收人，征收单位应当在逾期之月起，双倍发给过渡费。
第二十四条被征收人积极配合集体宅基地征收房屋补偿安置工作，并在规定期限内搬迁的，征收房屋单位应当予以奖励。
第二十五条征收集体土地的土地补偿费，由征收单位与村民委员会依据国家、自治区及本市的有关规定另行协商确定。
