《住宅小区业主与小区物业产生矛盾的原因,如何解决业主与物业之间的矛盾》是由大铁棍娱乐网（www.datiegun.com）编辑为你整理收集在【娱乐资讯】栏目，于2016-02-24 10:32:23整理发布，希望对你有所帮助，可及时向我们反馈。
近年来，物业服务在我国发展势头迅猛，成为新闻和百姓生活中的高频词汇。物业服务领域纠纷亦日趋增多，既有物业服务公司服务不专业、不到位的问题，也有业主认识上存在误区产生的问题。如何妥善化解业主和物业服务公司之间的矛盾，关系到房地产服务行业能否健康有序的发展，更与人们对高品质和谐生活的追求息息相关。 小区物业与业主矛盾产生的原因
一是缺乏真实的宣传和有效的沟通。
了解才能产生信任。业主不了解物业管理行业，物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，致使多数人选择拒绝交费。在我国，住宅小区建好后，开发商都会先指定一家物业公司进驻小区，这就是“前期物业”。前期物业公司先于业主进驻小区。按正常程序，应是业主购买房屋并入住后，再与前期物业公司协商签约。但现实情况是，几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同，同时还要全额缴纳至少一年的物业费，才能领到房屋钥匙。对物业公司而言，省去了与业主谈判的麻烦，但同时也丧失了让业主通过协商签约过程了解物业服务、理解物业收费的机会。此时，多数业主交费根本不是为了享受物业服务，而是为了获得房屋钥匙。这导致业主与物业公司缺乏真正的沟通、交流和理解，一开始就处于互相猜忌、互相怀疑之中，为今后双方发生更大的纠纷埋下了隐患。此外，开发商将钥匙交给物业公司的行为让业主形成了两者是一体的概念，此后也就会当然认为开发商遗留的一些问题应当由物业公司来解决，由此会给业主和物业公司增添更多的矛盾。 二是物业公司服务意识差，无视业主的正当权利和合理要求，处理问题简单化，在与业主的交往中容易产生摩擦。
物业服务项目既多且杂，一个环节出现问题，都可能引发矛盾。但在现实中，当业主需要帮助时，不少物业人员采用互相推诿或者置之不理的态度;而当物业公司要求业主履行义务时，许多物业人员的工作方式简单粗暴，根本不考虑业主的感受，引起业主的反感。有的物业公司完全以营利为目的，只顾收费而不履行任何约定的服务行为。任意增加收费项目，肆意挥霍物业服务费，甚至当业主有不同意见时即以停电、停水、限制业主进出物业区域等手段相要挟，严重侵犯业主的权利。这无形中激化了双方的矛盾，使业主更坚定地加入到欠费的行列。同时，众多业主对物业服务内容和标准有疑问而拒交物业费时，许多物业公司不是通过有效的宣传、主动与业主进行良性沟通、查找自身存在的问题、改进自己的工作方式来解决，而是直接采取诉讼方式解决，使矛盾迅速升级。单纯用诉讼方式解决欠费问题的结果是造成了一个恶性循环：物业公司和业主之间缺乏沟通与互信，业主对物业不满而拒交物业费→物业公司收费不足，服务质量下滑→引起更多业主的不满，欠费规模更加扩大→物业公司进一步把大量的精力投入到物业费诉讼中，以求尽快收取物业费→诉讼往往只能解决欠费问题，解决不了业主提出的其他合理要求，业主因对裁判不满而拒不执行，并且继续欠费……，最终的结果是使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大。
三是思想观念错位，业主和物业公司都不能摆正位置，通过协商解决问题。物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。
但在现实中，物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的仆人。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在相互沟通中的巨大障碍，事实上这也是物业公司与业主很难通过协商解决问题的思想根源。要想协商解决问题，就必须摆正各方位置，理顺法律关系。 四是业主群体的分散性和个别性与物业服务的整体性和公共性，加大了业主与物业公司协商的难度。 小区的业主群体是庞大而分散的，每个业主的想法、做法都不一致，而物业公司提供的服务是针对全体业主的，因此物业公司要想与每个业主都能协商一致，几乎是不可能的，这就进一步加大了协商的难度。 五是多数业主自治水平较低，缺乏公共责任意识，对自己的权利缺乏正确的认识，也不知道如何正确地行使权利。 在计划经济体制公有住房分配模式下，人们早已牢固树立了住房不付费的观念，而且也不关心房屋及相关设施的维护情况，反正有“公家”负责，自己不必操心。虽然商品房的兴起让许多人成为了房屋所有权人，但在观念上不少人并不认为这和以往分配公房在居住上有什么本质区别。面对物业费，许多业主都认为“以前从来没有交过”所以就“不应该交”。物业服务是面向全体业主的，而许多业主完全以个人的主观感受对服务进行评价，一旦自己对服务不满意就拒绝交费。更多的业主把自己当成旁观者，不知道通过集体决策来表达自己对物业服务和收费的意愿，而是怀着从众心理，观望事态发展，不主动交费，造成欠费风气盛行。 六是政府部门介入不足，对物业公司和业主双方权利义务的监管、规范、引导不够，没有及时消除纠纷隐患。
虽然物业公司与业主之间最终是要通过自由签约来对服务和价格达成一致，但物业服务具有一定的公共性，它关系着小区全体业主的正常生活，因此政府不能完全放任由业主与物业公司自行解决。一般情况下，小区建设完成后，都是由开发商指定物业公司进行前期服务，政府部门不加以任何监管;当业主入住小区后，政府部门也不参与业主自治组织--即业主大会和业主委员会的设立，没有进行必要的引导。此时，因物业公司由开发商指定而听命于开发商，不愿接受业主监督;而积极要求并参与召开业主大会、设立业主委员会的，往往又都是一些与开发商、物业公司有较大矛盾的维权业主。本来物业公司和业主急需的是一个能够互相协商交流的平台，但在实践中，有的物业公司完全靠向开发商，漠视业主的正当权利与要求;而有的业主委员会完全是为了维权而设，一开始就带着较强的对立情绪。因此，两者非但不可能心平气和地进行协商交流，反而会将矛盾激化。 如何解决物业与业主之间的矛盾
增设部门细化管理 第一个是出台相关的规范性文件。
比如是《小区管理规约》、《业主大会议事规则》《业主委员会工作示范》等等。同时与物价部门、建设部门加强沟通，探讨物业管理差别化、登记化收费方面的问题，还有商品房服务收费监管办法等等。 第二个是加大行业监管力度。 目前在物业管理方面，是成立物业管理协会，要健全组织机构，发挥它在服务行业中的自律监督作用。并准备开展物业服务市场招投标制度的建设，逐步探讨物业纠纷和仲裁机制的建立办法。 第三点是明确部门职责。
提高物管认真贯彻广西壮族自治区物管条例，形成市、区、街道、社区四级的管理体系分级管理，属棣管理，维护社区的稳定。 第四点是社区引进物业管理，构建和谐社区。 就是由各城区政府参考外地经验以街道支持监督、社区牵头参与服务居民为原则，在社区内推行社区物业管理工作。他们还和我们商量了一下，就说物业服务用房等经营性收入，统一支配使用，作为小区物业管理资金，弥补经费的不足，这个是值得我们探讨的。 这样就把原来存在的主要问题责、权、利不清，对于业主委员会监督不到位，从制度、措施等几方面都做了改进。 建议搭建小区物管信息共享平台
一是明确政府部门指导成立业主委员会的事权划分。 按照相关规定，负责全市物业管理行业的监督管理部门，依照规章对物业管理企业资质进行审核和审批，就要负起这个责任。 乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。 对未成立业主委员会的小区，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。 也就是说，市政部门作为物业管理的部门，主要抓好物业进入行业的门槛，把好关。另一方面，街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会有责任指导物业小区成立业主委员会。如果确实因为客观原因，暂时无法成立业委会的小区，由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。 二是要搭建监督业主委员会的信息披露和监督平台。
由社区、街道、县区和市级房地产主管部门组成的“自下而上”的四级物业管理机制，必须各有侧重又相互沟通，才能实施对业主委员会的有效指导监督。 为此，可以通过搭建小区物业管理信息披露的共享平台，为业主监督、行政部门监督提供基础条件;设立行政事业单位监管物业服务的信息公示和投诉平台，公示物业服务监管涉及的市政、房产、工商、环保、城管执法、建设、物价、质监、公安、电力、水务集团、燃气公司等物业管理责任单位、相关工作职责、责任部门及投诉电话，为解决物业纠纷和管理问题提供快速联系模式，为解决物业管理应急管理提供便民服务。 三是建立各级政府部门指导监督业主委员会的责任机制。
近期，为发挥小额速裁庭的优势，黄岛区人民法院将一批物业服务案件由立案庭分案到小额速裁庭，从立案到结案仅用时7天就使案件得到圆满解决。 日前，青岛某物业管理有限公司向所管理的一小区业主收取物业管理费时，部分业主以公司不作为为理由拒交管理费，双方协商未果之下，物业公司将6户拒交管理费的业主起诉到法院。 “下雨天下水道阻塞”“楼道卫生不打扫”……办案过程中，业主们向法官列举了物业管理公司种种不作为行为。为避免双方矛盾激化，法官适时做解释工作，同时根据当事人所反映的情况及时向物业管理公司提出口头司法建议。物业公司表示以后会积极听取业主们的诉求，提高物业服务水平。 有了物业公司的承诺，业主们很快补交了拖欠的物业费，该物业管理公司与业主长达数年的拖欠物业服务合同纠纷得到圆满解决。
